Diesen April kehrt einer der beliebtesten wiederkehrenden Themenmonate von Inman zurück: Back to Basics. Den ganzen Monat lang teilen Immobilienfachleute aus dem ganzen Land, was für sie funktioniert, wie sich ihre Systeme und Tools entwickelt haben und wo sie persönlich und beruflich investieren, um das Wachstum im Jahr 2022 voranzutreiben. Es ist immer klug, sich zu bewegen Zurück zum Grundlegenden mit Immann.
Auf der Suche nach weiteren Tipps? Schauen Sie sich Inmans an Grundelemente der neuen Agenten.
Auf dem heutigen hart umkämpften Markt sind Listing Agents Angebote sortieren um diejenigen zu finden, die gut geschrieben sind und das Wissen und die Erfahrung des Einkäufers demonstrieren.
Da immer noch mehrere Angebote den Tag beherrschen, ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Käuferagent sagt: „Das beste Angebot ist Bargeld ohne Eventualitäten.“ „Au contraire“, sagte ein Börsenmakler, mit dem ich kürzlich gesprochen habe. „Wir nehmen nicht automatisch das ‚höchste‘ oder ‚alles Bar‘-Angebot an“, informierte er mich.
„Tatsächlich sind sie oft am schlechtesten geschrieben: Agenten des Käufers füllen keine Schlüsselinformationen aus, enthalten keine erforderlichen Informationen Dokumentation und in einigen Fällen berücksichtigen sie nicht die Einschränkungen ihres Käufers. Um ehrlich zu sein“, fügte er hinzu, „nutzen wir oft schlecht geschriebene Angebote, um bessere Angebote von kompetenteren Maklern zu nutzen.“
Abschließend sagte er: „Wenn ein Agent nicht weiß, wie man ein effektives Angebot schreibt, wie können wir dann darauf vertrauen, dass er genug weiß, um uns sicher zum Abschluss zu bringen?“
Ziel ist es, ein Angebot zu schreiben, das nicht kontert oder korrigiert werden muss.
Hier sind meine sieben wichtigsten Dinge, auf die Sie beim Schreiben von Angeboten achten sollten:
Lesen Sie die Anweisungen
Ob auf dem MLS geschrieben oder in einem enthalten Verbreitung Paket haben viele Angebote spezifische Anweisungen, die den Weg für effektive Angebote ebnen sollen. Unser Team fügt nicht nur klare Anweisungen in den Abschnitt „MLS-Broker-Kommentare“ ein, sondern fügt auch Schreibanweisungen in das Offenlegungspaket ein.
Wir schließen grundlegende Anforderungen wie Vorabgenehmigungsschreiben, Finanzierungsnachweise für die Anzahlung und andere wichtige Elemente ein, die wir in jedem Angebot sehen möchten. Obwohl sie entwickelt wurden, um Einkäufern zum Erfolg zu verhelfen, haben sie einen Vorbehalt: Agenten sollten sie lesen. Ich bin erstaunt, wie vielen Agenten grundlegende Lesefähigkeiten zu fehlen scheinen.
Listing-Agent kontaktieren
Obwohl dies offensichtlich sein sollte, erhalten wir oft Angebote, die aus heiterem Himmel kommen, ohne Vorwarnung oder vorherigen Kontakt mit dem Makler des Käufers. Meistens könnten diese Angebote als „Ave Mary“-Bemühungen klassifiziert werden, die ein Agent auf der Grundlage der Wünsche seines Käufers sendet.
Effektive Angebote beginnen mit einem soliden Verständnis der Bedürfnisse und Wünsche des Verkäufers, und oft ist der einzige Weg, diese Informationen zu erhalten, direkt mit dem Makler zu sprechen.
- Was will oder braucht der Verkäufer wirklich?
- Wann möchten Sie schließen?
- Brauchen Sie eine Mietrückzahlung?
- Handelt es sich um einen Verkauf ohne Mängelgewähr oder sind Sie offen für Reparaturen?
- Mit welchen Notfallzeiten rechnen Sie?
Erfahrene Agenten haben eine umfassende Liste von Fragen, die sie überprüfen, um sicherzustellen, dass sie so viele Grundlagen wie möglich abdecken.
Neben der Schaffung einer guten Beziehung, viele vorherige Verhandlung kann während dieser Anrufe passieren, die den Weg zu einem akzeptierten Vertrag ebnen können. Sie können auch feststellen, dass sie bereits Gebote erhalten haben, die über den Höchstwerten Ihres Käufers liegen, was Ihnen die Notwendigkeit ersparen kann, ein Angebot zu schreiben, das effektiv tot ist, wenn es eintrifft.
Füllen Sie alle Lücken aus
Nichts ist frustrierender als Angebote, die einen Schlüssel haben Informationen fehlen oder Daten in den falschen Bereich geschrieben. Wir tun zwei Dinge, um unseren Teammitgliedern zu helfen, die bestmöglichen Angebote zu schreiben.
Zunächst richten wir Vorlagen ein, die wichtige Informationen vorab ausfüllen, die in jedem Angebot enthalten sein müssen. Zweitens empfehlen wir allen, beim Eingeben von Angeboten die Tabulatortaste zu verwenden, also bei jedem Leerzeichen anzuhalten. Dieser zusätzliche Schritt hilft sicherzustellen, dass Sie keine wichtigen Abschnitte leer lassen.
Schließlich überprüfen unsere Agenten den Finanzbereich, um sicherzustellen, dass die Zahlen in den richtigen Bereichen sind. Ich habe mehr als ein Angebot gesehen, bei dem der Makler des Käufers den Kreditbetrag auf die gutgläubige Einzahlungslinie gesetzt hat.
Befolgen Sie die örtlichen Praktiken und Protokolle
In unserer Region haben wir eine Vielzahl von MLS und Regionen mit unterschiedlichen Regeln. Beispielsweise zahlt der Käufer in unserem Land sowohl die Eigentumsversicherung als auch die Eigentumsversicherung Treuhandgebühren. Fünf Meilen die Straße hinunter im nächsten Landkreis zahlt der Verkäufer, während andere nahegelegene Landkreise die Kosten 50/50 teilen.
Wir erhalten häufig Angebote, die Kommunalsteuern für Städte beinhalten, die keine Steuern haben, und Angebote, die sie nicht beinhalten, für Städte, die dies tun. In jedem Fall müssen wir zur Korrektur einen Nachtrag oder ein Gegenangebot erstellen. Derzeit erwarten unsere Verkäufer eine Anzahlung in Treu und Glauben von 3 Prozent des Kaufpreises, was bei einem Haus im Wert von 1.000.000 US-Dollar 30.000 US-Dollar entspricht. Selbst mit dieser Erwartung sind Angebote mit einer Ersteinzahlung von 5.000 $ oder weniger verbunden.
Fazit: Nehmen Sie sich die Zeit, alle Praktiken und Protokolle des Bereichs, in dem Sie das Angebot schreiben, vollständig zu verstehen, und befolgen Sie sie dann buchstabengetreu.
Verkürzen Sie die Zeiträume so weit wie möglich
Sprechen Sie mit dem Kreditgeber des Käufers, um zu sehen, ob er Kredit- oder Bewertungsrisiken verkürzen oder eliminieren kann. Wenn Sie die Bewertungskontingenz eliminieren, stellen Sie sicher, dass Sie dies getan haben Szenarien ausführen um sicherzustellen, dass sie genug Geld haben, um zu schließen, falls die Bewertung niedrig ist.
Wenn vorab vollständige Offenlegungspakete und akkreditierte Inspektionsberichte bereitgestellt wurden, kann die Inspektionskontingenz eliminiert werden. Wenn ein Verkäufer es eilig haben möchte, finden Sie heraus, wie schnell sein Kreditgeber schließen oder mit Programmen wie z Zurück Dadurch können Sie Bargeld kaufen und in nur drei Tagen schließen (abhängig von lokalen Parametern).
Verstehen Sie die Regeln für die Kreditvergabe
Ein häufiger Fehler, den wir sehen, ist, dass Inspektionen in einem Angebot enthalten sind, obwohl der Verkäufer sehr deutlich gemacht hat, dass er keine Reparaturen durchführen wird. Während Kaufverträge von Staat zu Staat unterschiedlich sind, beinhalten die meisten die Option für Käufer, Inspektionen während der Entdeckungsphase des Vertrags durchzuführen, auch wenn dies nicht ausdrücklich schriftlich festgehalten wurde.
Wenn zum Beispiel ein Kaufvertrag eine schriftliche Termiteninspektion enthält, hat der Kreditgeber das Recht, eine Kopie des Berichts anzufordern und kann darauf bestehen, dass Reparaturen durchgeführt werden, bevor die Treuhand geschlossen wird, auch wenn der Verkäufer erklärt hat, dass es sich um eine „as ist „Verkauf.
Das Umgekehrte kann für staatlich unterstützte Programme wie z VA-Darlehen, die in der Regel eine Bereinigung von holzzerstörenden Schädlingen erfordern, die schriftlich in den Vertrag aufgenommen werden muss. Eigentumswohnungen müssen von HUD genehmigt werden, um sich für FHA-Darlehen zu qualifizieren. In unserer Gegend sehen wir nicht viele Kreditgenossenschaften, die auch spezifische Kreditregeln haben. Stellen Sie sicher, dass Sie die Anforderungen für die Art des Darlehens verstehen, das Ihr Käufer verwendet, und schreiben Sie entsprechende Angebote.
Fügen Sie eine Notiz des Käufers bei
Während klassische Käufer „Liebesbriefe“ in Szene setzen können Verstöße gegen faires Wohnen und derzeit unter die Lupe genommen werden, kann eine einfache Notiz von Käufern Verkäufern helfen zu verstehen, warum sie am Kauf Ihres bestimmten Hauses interessiert sind, und die Erfolgschancen verbessern. Um potenzielle Probleme mit angemessenem Wohnen zu vermeiden, sollten diese Notizen keine Bilder oder persönlichen Informationen enthalten, sondern sich nur auf Hausattribute konzentrieren, die für Käufer von besonderer Bedeutung sind.
Um es noch einmal zu wiederholen, das Ziel ist es, Angebote zu schreiben, die gut durchdacht und vollständig sind und ohne Rücksicht, Korrekturanhang oder die Notwendigkeit einer Neufassung angenommen werden können. Dies ist oft das, was erfahrene Agenten von den anderen unterscheidet.
Je besser das Angebot geschrieben ist, desto größer sind die Erfolgsaussichten, auch wenn die Zahlen und Konditionen nicht unbedingt die höchsten oder besten sind.
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