Wenn ein Herrenhaus im Wert von mehreren Millionen Dollar versteigert wird, ist das normalerweise kein gutes Zeichen.
Es könnte bedeuten, dass das Haus wegen niedriger Preise seit Jahren auf dem Markt ist, weil es eine ungewöhnlich einzigartige Immobilie ist, die nicht den richtigen Käufer gefunden hat, oder weil der Verkäufer Schulden zu begleichen hat.
Luxusimmobilien, die versteigert werden, wirken daher manchmal wie die schwarzen Schafe der Immobilienangebote und erfordern definitiv eine nuancierte Herangehensweise.
Aber Luxusauktionen erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, zum Teil, weil sie für Verkäufer in einer schwierigen Situation nützlich sind und dazu beitragen können, die Begeisterung für eine Immobilie zu steigern. Im Jahr 2019 berichtete Concierge Auctions an Reichtum dass das Unternehmen jedes Jahr eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von 35 Prozent verzeichnete, und das Auktionshaus berichtete ein Rekordjahr 2021 mit mehr als 3 Milliarden US-Dollar an historischen Verkäufen und 3,4 Milliarden US-Dollar an bearbeiteten Wettbewerbsangeboten.
Agenten, die Kunden zufriedenstellen wollen, die zur Auktion kommen, müssen eine Reihe von Faktoren berücksichtigen, sagte Aaron Kirman von der Aaron Kirman Group bei Compass gegenüber Inman.
Luxusimmobilienmakler und CNBC-Star Unmögliche Auflistung hat kürzlich eine Reihe von Ultra-Luxus-Häusern aus der Mega-Villa versteigert „Das einzige“ zum Botox-Arzt eines Prominenten Villa voller SchuldenBeide wurden für Dutzende und Hunderte Millionen verkauft, sodass Kirman ein oder zwei Dinge darüber weiß, wie man schwierige Immobilien bei einer Auktion problemlos loswird.
Hier sind seine Top-Empfehlungen für andere Agenten, die einen Luxusverkauf bei einer Auktion in Betracht ziehen, von der Steigerung Ihres Marketings bis zur Auswahl des richtigen Auktionshauses und mehr.
Stellen Sie sicher, dass Käufer und Immobilie gut zusammenpassen
Aaron Kirman | Kompass
„Das Versteigern von Luxusimmobilien ist nicht jedermanns Sache“, sagte Kirman zu Inman. „Es ist ein sehr einzigartiges Segment. Ich sage den Leuten immer, dass es von der Situation, den Anbietern und ihrem Standort abhängt.“
Kirman erklärte, dass Luxusauktionen tendenziell besser für Verkäufer sind, die hohe Erwartungen an den Wert der Immobilie haben, und dass sie bisher keine Angebote erhalten haben, die diese Erwartungen erfüllt haben.
Da es für Ultra-Luxus-Immobilien nicht ungewöhnlich ist, dass der Verkauf mehrere Monate bis einige Jahre dauert, sind Auktionen auch für Verkäufer sinnvoll, die unter Zeitdruck stehen, wann sie verkaufen sollten. Bei Ultra-Luxus-Immobilien kommt dies oft vor, wenn die Verkäufer sich ein wenig von der Entwicklung des Eigenheims mitreißen lassen und sich dabei verschulden. Daher sind Auktionen nützlich, wenn sie kurz vor der Insolvenz stehen: Sie brauchen das Geld schnell, und eine Auktion bietet genau das.
Steigern Sie Ihr Marketing und Ihre Werbung
Sobald der Makler und der Verkäufer festgestellt haben, dass eine Auktion die beste Vorgehensweise zum Verkauf einer Immobilie ist, ist es an der Zeit, mit der Marketingstrategie des Maklers zu beginnen, sagte Kirman zu Inman.
An diesem Punkt wird Kirman alles tun, was er normalerweise tut, um jede andere Immobilie zum Verkauf anzubieten, aber sein Ziel ist es, in der Hälfte der Zeit doppelt so viel zu tun, um so viele potenzielle Käufer wie möglich für die Auktion zu gewinnen. Er mag es, in seinen Marketingmaterialien über diese Art von Immobilien die noble Atmosphäre beizubehalten, sagte Kirman, weil sie fast immer am oberen Ende des Marktes angesiedelt sind.
„Ich mache alles, was wir als Agenten tun, aber in einem sehr kurzen Zeitraum“, sagte er. „Doppeltes Marketing, doppelte Werbung, doppelte Exposition“.
Da Agenten in der Regel 45 bis 70 Tage Zeit haben, um sich auf eine Auktion vorzubereiten, müssen sie schnell handeln und bereit sein, mit ihren Marketingbemühungen durchzustarten. Das bedeutet, lokales, nationales und internationales Marketing in Print- und Fernsehmedien wie z Das Wall Street Journal, Bloomberg, RaubberichtFOX Business und CNBC, zusätzlich zu ihren eigenen Online-Werbekampagnen und gezielten Marketingbemühungen.
Bauen Sie ein starkes internationales Netzwerk von Luxuskunden auf
Grundstücke in der Größenordnung, die Kirman kürzlich versteigert hat und die zwischen 47 und 126 Millionen US-Dollar eingenommen haben, sind erstklassige Investitionskandidaten für internationale Käufer, die ihr Geld in relativ stabile Investitionen (wie Immobilien) außerhalb ihres eigenen investieren möchten Länder. .
Aus diesem Grund ist es entscheidend, ein Netzwerk von internationalen Ultra-Luxuskunden aufzubauen, die sich als äußerst wertvoll erweisen können, wenn es um die Versteigerung einer Immobilie im Wert von mehreren Millionen Dollar geht.
„Im Super-High-End [properties]Ich neige dazu, nach Europa und in den Nahen Osten zu fliegen, um zu versuchen, milliardenschwere Käufer zu finden, die kaufen möchten“, sagte Kirman. „Ich habe eine riesige Datenbank mit einigen der reichsten Menschen der Welt … Aber wir machen auch Tech-Werbung auf der ganzen Welt für die Reichen.“
Kirman erklärte, dass das Team Vermögensdynamik Tech Stack verwendet künstliche Intelligenz auf der Grundlage der Datensätze des Teams, um vorherzusagen, welche Käufer von einem bestimmten Haus angezogen werden könnten, und ermöglicht es ihm, einzelne internationale Käufer zu erreichen, die wahrscheinlich Interesse an dem versteigerten Haus zeigen.
Vermitteln Sie potenziellen Käufern Dringlichkeit
Eine der Karten, die ein Makler in der Hosentasche hat, wenn er ein Haus zur Versteigerung anbietet, ist, dass er buchstäblich einen Bieterkrieg orchestriert, der Verkäufer veranlassen kann, die Verkaufspreise zu erhöhen.
Aber Agenten können den Käufern, die sie für die Auktion gewinnen möchten, auch ein Gefühl der Dringlichkeit vermitteln, indem sie sie daran erinnern, dass es sich um ein zeitlich begrenztes Angebot handelt. Und sobald das Bieten beginnt, haben sie Pech, da alle Bieter im Voraus überprüft werden müssen und eine rückzahlbare Anzahlung für ein Treuhandkonto hinterlegt haben müssen.
„Ich habe die Fähigkeit zu sagen: ‚Sehen Sie, dieses Haus wird an diesem Tag mit oder ohne Sie verkauft. Wenn Sie also ein Teil davon sein wollen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, weil Sie wissen, dass es verkauft wird.’“ sagte Kirmann.
Das ist der Punkt, an dem der Verkauf eines Luxushauses durch eine Auktion für einen Verkäufer von großem Vorteil sein kann, da Käufer mit Ängsten konfrontiert sind, die normalerweise auf dem freien Markt auf Ultra-Luxus-Niveau nicht vorhanden sind.
„Das ist wahrscheinlich ein Teil der Herausforderung beim Verkauf von Luxusimmobilien“, sagte Kirman. „Im Allgemeinen gibt es für Käufer kein Gefühl der Dringlichkeit, weil sie das Gefühl haben, die Einzigen zu sein.“
Für Agenten, die Käufer bei Auktionen vertreten, ist es auch gut, sie an die bevorstehende Dringlichkeit zu erinnern, sagte Kirman, während sie auf ihrem Komfortniveau bleiben.
„Wir arbeiten mit unseren Käufern zusammen, um sie zu ermutigen, sie auf ihr Wohlfühlniveau zu bringen und nicht zu verlieren. Es ist eine sehr stressige Erfahrung. Es braucht viel, um mich nervös zu machen … aber [auctions] Tun Sie es immer, denn in 10 Minuten sehen Sie buchstäblich die Verkäuflichkeit eines Hauses im Wert von mehreren Millionen Dollar.“
Bereiten Sie den Verkäufer mental vor
Ultra-Luxus-Verkäufer sind wie der durchschnittliche Hausverkäufer stolz auf ihre Häuser, aber das gibt es oft mehr Ego beteiligt, insbesondere wenn sie an der Gestaltung des Grundstücks beteiligt waren.
Daher ist es äußerst wichtig, Verkäufer auf das vorzubereiten, was bei einer Auktion kommt, was oft ein niedrigerer Preis ist, als der Verkäufer erwartet oder erwartet hat.
„Du musst sie nur beruhigen“, sagte Kirman zu Inman. „Am Ende des Tages ist es ein Bildungsprozess. Wir müssen sie wissen lassen, dass der Markt am Ende des Tages über den Wert eines Hauses spricht, [which] ist, was der Höchstbietende wäre.“
Und manchmal die Karten auf dem Tisch [sellers are] nicht glücklich“, fügte er hinzu. „Manchmal sind sie es nicht, und das ist das Problem, wenn man nicht den Luxus hat, Zeit zu haben. Daher sage ich zukünftigen Entwicklern und Entwicklern immer: ‚Seien Sie sehr vorsichtig mit dem, was Sie entwickeln, denn Gott bewahre, dass sich der Markt ändert, oder Gott bewahre, dass es einige Zeit dauert. Sie wollen nicht in einer Position sein, in der Sie verkaufen müssen, denn dann werden die Leute enttäuscht …“ Sobald es zur Auktion geht, hat der Verkäufer keine Kontrolle mehr darüber, wo es landen wird, und er muss vorbereitet sein dafür. ”
Wählen Sie das Auktionshaus mit Bedacht aus
Kirman fügte hinzu, dass es für Agenten auch wichtig sei, darüber nachzudenken, mit welchem Auktionshaus sie Geschäfte tätigen, da nicht alle Immobilien gleich sind.
„Machen Sie Ihre Assoziationen, ich meine mit den Auktionshäusern, mit Bedacht, denn es ist ein kompliziertes Spiel und einige sind besser als andere“, sagte er zu Inman.
Kirman verwendet hat Hausmeister Auktionen für Ihre neuesten Luxusauktionen. Ihm gefällt, dass sie ihre eigenen Verkaufsstellen haben, um Marketing rund um die Immobilie zu verteilen, und dass der Prozess völlig transparent ist, selbst wenn Angebote eingehen, was dazu beitragen kann, bei potenziellen Käufern Begeisterung zu wecken.
„[And] Wir wollen unsere nicht gefährden [client] Beziehungen im Prozess“, warnte Kirman und sagte, dass es besonders wichtig sei, das richtige Auktionshaus zu wählen, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.
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