Bildung und Beratung für Eigenheimkäufer Kein Allheilmittel für Hypothekenausfälle

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Eine Studie, die Tausenden von Erstkäufern eine kostenlose Schulung und Beratung für Eigenheimkäufer anbot, ergab, dass dies das Risiko, mit ihren Hypothekenzahlungen für die kommenden Jahre in Verzug zu geraten, nicht verringerte, aber die Kreditwürdigkeit von Frauen und jüngeren Eigenheimkäufern verbesserte.

Dies sind einige der wichtigsten Ergebnisse der erste randomisierte Studie der Vorteile von Wohnraumerziehung und -beratung, die die Ergebnisse von mehr als 5.800 potenziellen Eigenheimkäufern in mehr als zwei Dutzend Märkten in 4 bis 6 Jahren analysierte.

Die Studie, gesponsert vom United States Department of Housing and Urban Development (HUD) und durchgeführt von Abt Associatesfanden heraus, dass das Angebot von Aufklärung und Beratung für Eigenheimkäufer „keine nachweisbaren Auswirkungen auf die 60-Tage-Überfälligkeit oder irgendein anderes Maß für die Kreditleistung hatte“.

Dazu gehören afroamerikanische und hispanische Erstkäufer von Eigenheimen, die „nicht speziell von den angebotenen Bildungs- und Beratungsdiensten für Eigenheimkäufer profitierten“, so die Studie.

Aber Frauen und jüngere Erwachsene (unter 30 Jahren, als sie an der Studie teilnahmen) sahen Verbesserungen ihrer Kreditwürdigkeit im Vergleich zu Mitgliedern einer Kontrollgruppe, mit durchschnittlich 6 Punkten für Frauen und 7 Punkten für Männer.

„Während die Ergebnisse dieser Studie darauf hindeuten, dass es keine einzelne, monolithische Lösung für die Aufklärung von Hauskäufern gibt, implizieren Verbesserungen für Frauen und Jugendliche, dass eine stärkere Personalisierung für bestimmte Bevölkerungsgruppen gut funktionieren könnte“, sagte er. Laura Peck von Abt, eine von ihnen die Autoren der Studie, in a Aussage. „Allerdings müssen Programme zur Förderung von Wohneigentumsgerechtigkeit möglicherweise intensiver gestaltet werden, indem beispielsweise strukturelle und systemische Barrieren berücksichtigt werden.“

Warnstudie

In einem Vorwort zur Studie wies der HUD-Beamte Todd Richardson sorgfältig darauf hin, dass die Studie „keine Studie der aktuellen Wohnungsberatungsprogramme von HUD war“, die in erster Linie Kreditnehmern zur Verfügung gestellt werden, an denen sie teilnehmen Anzahlungshilfeprogramme.

Stattdessen betrachtete die Studie ein „größeres Universum potenzieller Erstkäufer von Eigenheimen“ und schloss bewusst jeden aus, der an einem Anzahlungshilfeprogramm teilnimmt, bemerkte Richardson. Insgesamt war die Studienstichprobe „männlicher, gebildeter und hatte ein höheres Einkommen“ als diejenigen, die normalerweise von HUD-zugelassenen Wohnungsberatern gesehen werden.

Während die Kreditbedingungen von 2013 bis 2016, als sich potenzielle Eigenheimkäufer für die Studie anmeldeten, streng waren, hatte die Wirtschaft während des Beobachtungszeitraums 2019-20 eine „sehr niedrige Arbeitslosigkeit“, als die Forscher die finanzielle Gesundheit von Studienteilnehmern verglichen, die eine Wohnung erhalten hatten. Bildung und Beratung für diejenigen, die dies nicht getan haben.

Richardson bemerkte auch, dass seit der Durchführung der Studie mehrere Verbesserungen an den von HUD-zugelassenen Beratungsstellen verwendeten Tools vorgenommen wurden, darunter Programme, die sich auf die Bereitstellung kultursensibler und sprachlich angemessener Dienstleistungen konzentrieren, um unterversorgte Bevölkerungsgruppen zu erreichen.

Lernziele

HUD beauftragte die Abt-Studie im Jahr 2011 im Anschluss an die 2007-09 Subprime-Hypotheken-Crash und Große Rezession.

Richardson, der den Forschungszweig von HUD mit etwa 145 Mitarbeitern leitet, sagte, die Idee sei, eine Theorie zu testen: dass mehr Aufklärung und Beratung für potenzielle Eigenheimkäufer das zukünftige Zahlungsverzugs- und Zwangsvollstreckungsrisiko verringern würden.

Während andere Studien positive oder neutrale Ergebnisse der Aufklärung oder Beratung von Eigenheimkäufern gezeigt haben, sagte Richardson, dass der Kongress und die Forscher „seit langem die Bedeutung einer wirklich randomisierten experimentellen Forschungsdemonstration erkannt haben“, die eine umfassende Reihe von Fragen beantworten könnte, darunter:

„Was wäre, wenn wir jedem, der Kreditgeber fragt, wie man ein Wohnungsbaudarlehen bekommt, Aufklärung und Beratung anbieten würden? Wie viele wären interessiert? Welche Methode, persönlich oder aus der Ferne, wäre effektiver? Wie viele würden die Ausbildung und Beratung abschließen? Reduziert Bildung und Beratung Hypothekenrückstände? Haben Bildung und Beratung andere Auswirkungen auf die Erfahrung von Hauskäufern und Hausbesitzern?“

Zwischen September 2013 und Februar 2016 randomisierte die Studie 5.854 potenzielle Erstkäufer von Eigenheimen aus 28 großen Ballungsgebieten in zwei Behandlungsgruppen, denen kostenlose Wohnungsberatungsdienste angeboten wurden, und eine Kontrollgruppe, der kostenlose Wohnungsberatungsdienste angeboten wurden, die nicht angeboten wurden.

Innerhalb der beiden Behandlungsgruppen akzeptierten 55 Prozent einen Teil oder das gesamte Bildungsangebot und die angebotene personalisierte Beratung, aber nur 25 Prozent nahmen alle angebotenen Dienstleistungen in Anspruch.

Einer Behandlungsgruppe wurden persönliche Dienstleistungen angeboten, und die andere erhielt Schulungen und Beratung aus der Ferne. Unabhängig davon, wie die Dienstleistungen erbracht wurden, erhielt jeder Teilnehmer in den Behandlungsgruppen durchschnittlich sechs bis acht Stunden Unterricht und etwa eine Stunde Beratung.

Die Forscher waren ermutigt, dass es „keinen erkennbaren Unterschied“ in den Auswirkungen zwischen den Behandlungsgruppen gab.

„Infolgedessen bieten die relativ niedrigen Kosten für die virtuelle Bereitstellung von Diensten möglicherweise die Möglichkeit, den Zugang auf andere Bevölkerungsgruppen auszudehnen, ohne dass dies nachteilige Auswirkungen auf die Programmergebnisse hat“, schloss die Studie.

Aber in Bezug auf die wichtigsten Ergebnisse der Studie – Kredit-Scores und 60-Tage-Verzug – fand die Analyse „keine feststellbaren Unterschiede“ zwischen den Behandlungsgruppen und der Kontrollgruppe während des Nachbeobachtungszeitraums 2019-2020.

Alle Behandlungs- und Kontrollgruppen hatten eine durchschnittliche Kreditwürdigkeit von etwa 720, gegenüber 707, als sich potenzielle Eigenheimkäufer für die Studie anmeldeten. Die 60-Tage-Verzugsrate lag in der Studienstichprobe bei etwa 5 Prozent, ohne Unterschied zwischen den beiden Behandlungs- und Kontrollgruppen.

Da der Hintergrund der Studie „weitgehend einer eines starken Wohnungsmarktes und einer wachsenden Wirtschaft war … sollten ihre Ergebnisse durch diese Linse betrachtet werden“, stellten die Studienautoren fest. „Die Studienschätzungen können möglicherweise nicht auf andere Marktbedingungen verallgemeinert werden.“

Und die Verbesserungen, die Frauen und junge Erwachsene, die eine Schulung und Beratung für den Kauf von Eigenheimen erhalten haben, in ihrer Kreditwürdigkeit feststellen, zeigen, „dass diese Dienstleistungen besonders effektiv für diese beiden Untergruppen sein können, die typischerweise als durchschnittliche Kunden der Wohnungsberatung unterrepräsentiert sind“. sagt die Studie. abgeschlossen.

Aber die Tatsache, dass es keinen besonderen Vorteil für Hauskäufer aus Minderheiten gab, „zeigt die Notwendigkeit ganzheitlicher politischer und programmatischer Interventionen, um die langjährigen und komplexen strukturellen Hindernisse anzugehen, die für Afroamerikaner und Hispanics bestehen“, sagte Richardson. Das ist etwas, das „eine leichte Intervention“ wie ein paar Stunden Beratung „nicht erreichen kann“.

Ein weiteres interessantes Ergebnis der Studie war, dass diejenigen, die eine Wohnungserziehung und -beratung erhielten, mit größerer Wahrscheinlichkeit höhere Schulden bei Studentendarlehen hatten als Mitglieder der Kontrollgruppe – durchschnittlich 1.496 US-Dollar, als die Forscher sie verfolgten.

Aber diese Verschuldung wurde durch höhere Ersparnisse und Investitionen (durchschnittlich 4.799 USD) und geringere Kreditkartenschulden (durchschnittlich 492 USD weniger) ausgeglichen als die Mitglieder der Kontrollgruppe.

Implikationen für politische Entscheidungsträger

Für politische Entscheidungsträger, die nach Möglichkeiten suchen, mehr Möglichkeiten für Wohneigentum zu schaffen, schlägt die Studie vor, dass sie mehr für ihr Geld bekommen könnten, indem sie Bildung und Beratung aus der Ferne anbieten, aber diese Programme müssen möglicherweise auf bestimmte Bevölkerungsgruppen zugeschnitten werden.

„Erstens, damit sich eine Politik des umfassenden Angebots kostenloser Bildung und Beratung für Eigenheimkäufer lohnt, muss der Nutzen die Kosten überwiegen“, so die Studienautoren. „Da es keinen erkennbaren Unterschied in den Auswirkungen zwischen Remote- und persönlichen Diensten gibt, ist es möglich, die Kosten für das Anbieten dieser Dienste relativ niedrig zu halten. Um jedoch einen Nettonutzen zu gewährleisten, muss die Intervention selbst wahrscheinlich umstrukturiert werden, damit ihre Auswirkungen ein breiteres Spektrum von Ergebnissen und Bevölkerungsgruppen erreichen.

„Glücklicherweise hat in den letzten Jahren eine wachsende Zahl von Forschungsarbeiten die Arten und Merkmale effektiver Interventionen zur Finanzerziehung dokumentiert. Diese Forschung hat unter anderem hervorgehoben, wie wichtig es ist, Interventionen zur finanziellen Bildung auf bestimmte Bevölkerungsgruppen zuzuschneiden und sich auf die Verbesserung der finanziellen Fähigkeiten zu konzentrieren. Möglichkeiten für Bildungs- und Beratungsdienste für Eigenheimkäufer könnten auf eine Weise neu erfunden werden, die eine größere Wirkung für mehr Menschen hat.“

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E-Mail an Matt Carter