Ein Bundesberufungsgericht hob ein Urteil eines niedrigeren Gerichts auf, das hatte eine Kartellklage abgewiesen gegen die National Association of Realtors für die Pocket-Listing-Politik der Handelsgruppe.
Nach Anhörung mündliche Verhandlung im JanuarEin aus drei Richtern bestehendes Gremium des US Ninth Circuit Court of Appeals verwies den Fall zurück an das US District Court for Central California und erlaubte ihm, fortzufahren.
der Anzug war eingereicht von plsfrüher ein privates Auflistungsnetzwerk für Immobilienmakler, gegen NAR und California Regional MLS (CRMLS), Bright MLS und Midwest Real Estate Data (MRED) für die umstritten Klare Kooperationsrichtlinie, die von Listungsmaklern verlangt, innerhalb eines Werktages nach der öffentlichen Vermarktung einer Immobilie eine Listung bei Ihrem MLS einzureichen. (pls nennen sich jetzt The NLSobwohl es in rechtlichen Darstellungen immer noch das PLS ist).
mantilla williams
„Wir sind von dieser Entscheidung enttäuscht“, sagte NAR-Sprecher Mantill Williams Inman in einer per E-Mail gesendeten Erklärung.
„Die Clear Cooperation Policy fördert die Chancengleichheit im Wohnungswesen, indem sichergestellt wird, dass die Angebote allgemein verfügbar und für alle zugänglich sind. Ohne CCP-Schutz wären Verbraucher im Nachteil, da Agenten sich weigern könnten, ihnen oder ihren Agenten Zugang zu diesen Einträgen zu gewähren.
„Wir freuen uns auf die nächste Phase dieses Falls, in der wir beweisen werden, dass die KPCh wettbewerbs- und verbraucherfreundlich ist und alle Gesetze und Vorschriften einhält.“
NAR hat angesichts der Behauptungen des Berufungsgerichts in Bezug auf die KPCh und dem offensichtlich starken Interesse des US-Justizministeriums an dem Fall noch viel zu tun untersucht derzeit NAR über die CCP und andere Regeln. das Bezirksgericht gefeuert Der PLS-Fall im Februar 2021 und im Juni reichte die DOJ Antitrust Division ein kurze amicus curiae zur Unterstützung keiner der Parteien, sondern in Anlehnung an die Argumente des PLS-Appells.
Im Januar, die DOJ sprach in mündlichen Verhandlungen in der Berufung der PLS, dass die PLS nicht argumentieren muss, dass CCP Verbraucher oder Käufer schädigt, um ihre Kartellklage gegen NAR voranzutreiben, entgegen der Behauptung der Vorinstanz, dass das Unternehmen nicht plausibel eine Schädigung des Wettbewerbs oder der Verbraucher geltend gemacht hat und dies getan hat keinen plausiblen Schaden für Teilnehmer auf beiden Seiten des Immobilienmarktes behaupten, nicht nur für Verkäufer, sondern auch für Käufer.
Das Berufungsgericht stimmte dem DOJ und The PLS zu und stellte fest, dass die Definition von „Verbraucher“ auch Unternehmen umfassen kann, die Produkte verwenden, um ein anderes Produkt oder eine andere Dienstleistung zu schaffen, und daher war The PLS nicht verpflichtet, Käufer und Verkäufer auf Schadensersatz geltend zu machen; Es reichte aus, zu argumentieren, dass die Richtlinie den Agenten schadete, die Listing-Dienste nutzen.
Das Gericht stellte auch fest, dass PLS einen kartellrechtlichen Schaden „ordnungsgemäß behauptete“, indem es behauptete, die KPCh sei Teil eines Gruppenboykotts gewesen, um PLS daran zu hindern, mit MLS zu konkurrieren, was den Agenten weniger Optionen, überhöhte Preise und Produkte von geringerer Qualität beließ.
„Die Clear Cooperation Policy, wie sie von PLS charakterisiert wird, weist alle Merkmale eines Gruppenboykotts auf: Die Konkurrenten von PLS zwangen ihre Lieferanten (Verkäuferagenten), PLS keine Listungen (oder nur zu sehr ungünstigen Bedingungen) zur Verfügung zu stellen, und taten dies auch mit dem ausdrücklichen Zweck, PLS, einen neuen Marktteilnehmer nach Jahrzehnten mit wenig oder gar keinem Wettbewerb, daran zu hindern, mit MLS zu konkurrieren“, schrieb Richter Milan D. Smith Jr. die Meinung für den Vorstand
Richter Milan D. Smith Jr.
„PLS behauptet auch, dass die Bemühungen erfolgreich waren: ‚Die Einträge wurden von PLS entfernt und stattdessen an die mit NAR verbundene MLS gesendet.’“[a]die Beteiligung der Agenten an PLS ging zurück“ und „PLS wurden die Geschäftsmöglichkeiten vorenthalten, die für Innovation und Wachstum erforderlich sind“. Daher hat PLS zu Recht einen Gruppenboykott behauptet.“
Während die Angeklagten argumentiert hatten, dass die CCP den Zugang zu nichts unterbinde, Makler oder Agenten nicht daran hindere, konkurrierende Listungsnetzwerke zu nutzen, und „wettbewerbsfördernd“ sei, sagte Smith, dass das Gremium diese Argumente nicht überzeugend fand.
„Erstens stellt eine Gruppe von Konkurrenten, die die Lieferanten eines Konkurrenten zwingt, an diesen Konkurrenten nur zu ’nachteiligen Bedingungen‘ zu verkaufen, einen Gruppenboykott dar, selbst wenn die Konkurrenten den Zugang des Konkurrenten zu den benötigten Inputs nicht vollständig unterbinden“, schrieb er Smith . „Das liegt daran, dass Unternehmen, die diese Inputs nur zu ungünstigen Bedingungen beziehen können, wahrscheinlich nicht wettbewerbsfähig sein werden.“
Laut Smith verlangt die CCP von der überwiegenden Mehrheit der Lieferanten von The PLS (Listing Agents, die mit Maklern verbundene MLS-Mitglieder sind), dass sie die Hauptkonkurrenten von The PLS (mit Maklern verbundene MLS) beliefern, selbst wenn das Produkt von The PLS besser ist, so Smith.
„Unabhängig davon, was PLS tut, ob es weniger Gebühren für die Auflistung von Immobilien verlangt, ein nationales Netzwerk bereitstellt oder eine bessere Schnittstelle entwickelt, können Agenten, die zu einem mit NAR verbundenen MLS gehören, nicht bei PLS listen, ohne auch bei einem MLS zu listen“, schrieb er. .
„Deshalb eliminiert die Clear Cooperation Policy im Wesentlichen den Wettbewerb um die meisten Listings von Verkäuferagenten zwischen NAR-verbundenen MLS und konkurrierenden Diensten.“
Das Argument der Beklagten, dass die Richtlinie nicht zwingend ist, weil Listing-Agenten, die ihre Listings ausschließlich bei einem konkurrierenden Dienst einstellen möchten, dies tun können, wenn sie das Abonnement von MLS einstellen, „ist noch weniger überzeugend“, so Smith.
„Das ist genau das Dilemma, das der Sherman Act verhindern soll“, schrieb er.
„Bei jedem Gruppenboykott zwingen die marktbeherrschenden Unternehmen ihre Lieferanten oder Kunden, sich zu entscheiden, ob sie den marktbeherrschenden Unternehmen helfen, ihren Konkurrenten zu schaden, oder ausschließlich mit diesen Konkurrenten zusammenarbeiten, in dem Wissen, dass aufgrund der Marktmacht der marktbeherrschenden Unternehmen nur sehr wenige Lieferanten oder Kunden abhängig sein können ausschließlich auf Mitbewerber.
„Nur weil Kunden oder Lieferanten technisch gesehen eine Wahl haben, heißt das nicht, dass der Gruppenboykott nicht zwingend ist.“
Schließlich akzeptierten die Richter das Argument nicht, dass die CCP wettbewerbsfördernd sei, weil sie es Einkaufsagenten erleichtert, mehr Angebote auf MLS zu sehen, und die Notwendigkeit vermeidet, konkurrierende Dienste zu konsultieren; das erklärt laut Smith nicht, wie die Politik den Wettbewerb verbessert.
„Letztendlich argumentieren die Beklagten, dass die Clear Cooperation Policy zu einem qualitativ hochwertigeren Produkt führt: einem Listing-Service mit allen öffentlich verfügbaren Listings an einem Ort“, schrieb er.
„Aber eine Wettbewerbsbeschränkung mit der Annahme zu rechtfertigen, dass sie die Qualität eines Produkts verbessert, ‚ist nichts weniger als ein Frontalangriff auf die grundlegende Politik des Sherman Act‘.“
Wenn Einkäufer Listungsdienste mit mehr Listungen an einem Ort bevorzugen, dann sollte MLS in der Lage sein, mit PLS und anderen Emporkömmlingen zu konkurrieren, sagte Smith.
„Aber die Tatsache, dass PLS trotz der gestiegenen Anzahl von MLS-Angeboten schnell wuchs, könnte darauf hindeuten, dass PLS trotz der geringeren Konzentration von Angeboten Funktionen anbot, die zumindest einige Käuferagenten attraktiv fanden“, schrieb er. „Letztendlich ist es keine wettbewerbsfördernde Rechtfertigung für einen Gruppenboykott, Verbrauchern die Notwendigkeit zu ersparen, konkurrierende Unternehmen zu bevormunden.“
Das Berufungsgericht stimmte dem DOJ auch darin zu, dass die PLS nicht verpflichtet sei, den Teilnehmern auf beiden Seiten eines Marktes gesonderte Schadensersatzforderungen zu stellen, sondern vielmehr den Nettoschaden des Marktes als Ganzes geltend zu machen, wenn der Schaden auf einer Seite a Markt überwiegt die Vorteile auf der anderen Seite, das reicht.
Trotzdem bitte gemacht Sie behaupten, dass die CCP den Wettbewerb auf dem Markt für Immobilienlisting-Netzwerkdienste schädige, weil sie sowohl Listing Agents als auch Käuferagenten schädige, bemerkte Smith.
„PLS behauptet, dass die klare Kooperationspolitik innovative Wettbewerber daran gehindert habe, in den Markt einzutreten und groß genug zu werden, um sinnvoll mit MLS zu konkurrieren, was sowohl Käuferagenten als auch Verkäuferagenten weniger Optionen, überwettbewerbsfähige Preise und Produkte von geringerer Qualität ließe“. er schrieb.
Während die Angeklagten vorschlugen, dass die angeblichen Vorteile der CCP für Einkäufer die angeblichen Kosten für Einkäufer und Listungsagenten überwiegen, ist die Frage, „ob die angeblichen wettbewerbsfördernden Vorteile der Clear Cooperation Policy ihre angeblichen wettbewerbswidrigen Wirkungen überwiegen, eine Frage von Tatsache“, die laut Smith offen bleibt.
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