Der sich verändernde Markt wird die Preise bremsen, aber nicht aufhalten

Was passiert gerade mit den Immobilienpreisen?

Obwohl die Immobilienbranche seit dem kollektiv den Atem anhält Coronavirus Pandemie begann vor mehr als zwei Jahren, in diesem Frühjahr zeichnete sich ein Konsens ab, dass sich der Markt verändert. Ökonomen Sie sehen eine Veränderung. So ist es Gary Keller. Fannie Mae ist vorhersagen eine Rezession Y Hypothekenzinsen sind plötzlich höher als noch vor wenigen Monaten.

Die Folge ist ein zunehmender Druck auf die Hauspreise. Und obwohl es noch relativ früh in dieser Geschichte ist, sind zwei Dinge klar: Erstens steigen die Hauspreise weiter. Sie sind nicht zusammengebrochen und werden dies voraussichtlich auch in naher Zukunft nicht tun. Aber zweitens verlieren die Verkäufer etwas von ihrem Vorteil und müssen ihre Forderungen einschränken. Das bedeutet nicht, dass die Preise fallen, aber es deutet darauf hin, dass sich das Preiswachstum verlangsamen wird und ein ausgewogenerer Markt zurückkehren könnte.

Was passiert jetzt mit den Preisen?

Das allgemeine Preisbild im Moment ist, dass sich der Markt dreht.

Die Daten, die Zillow Inman zur Verfügung gestellt hat, zeigen, dass der Anteil der Häuser, die Preissenkungen erfahren, zunimmt. Obwohl die Daten eine erhebliche Saisonabhängigkeit bei Preissenkungen aufweisen (im vergangenen Herbst gab es mehr Preissenkungen als in diesem Frühjahr), waren die Zahlen im April im Vergleich zu März und im März im Vergleich zu Februar gestiegen.

Vielleicht noch wichtiger ist, dass die Daten zeigen, dass der Anteil der Häuser, die im April Preissenkungen vorgenommen haben, höher ist als im letzten Frühjahr.

Zusätzliche Daten zeigen, dass sich dieser Trend bis in die Gegenwart fortsetzt: Ein Redfin-Bericht zeigte, dass Ende Mai 20,1 Prozent der Häuser irgendwann in den vorangegangenen vier Wochen im Preis gefallen sind. Das ist mehr im Vergleich zum Vormonat und im Jahresvergleich.

„Das war der höchste Anteil seit Oktober 2019“, heißt es in dem Bericht.

In einem Gespräch mit Inman bemerkte Taylor Marr, stellvertretender Chefökonom von Redfin, dass diese Zahlen bedeuten, dass „jedes fünfte Haus, das heute auf dem Markt ist, in den letzten vier Wochen im Preis gefallen ist“. Er fügte hinzu, dass solche Zahlen „eine ziemlich beträchtliche Anzahl von Preisrückgängen“ darstellen.

„Die Preisrückgänge sind wirklich sprunghaft und explodiert“, fügte Marr hinzu.

Zusätzlich zu einer wachsenden Zahl von Preissenkungen zeigen die Daten von Zillow weiterhin, dass die Geldbeträge, die Verkäufer von ihren Verkaufspreisen abziehen, zunehmen. Im Dezember 2017 betrug der durchschnittliche Preisnachlass in den USA etwa 12.126 $. Aber bis April dieses Jahres war der Median auf über 23.103 $ gestiegen.

Apropos steigende Preissenkungen, bemerkte Redfin in a letzten Bericht dass „der Mai einen Wendepunkt im pandemischen Immobilienwahn markierte“.

Es kann verlockend sein, diese Zahlen als Beginn des Falls vom Himmel zu lesen. Aber es ist auch erwähnenswert, dass eine Trendwende kein Zusammenbruch ist, und während sich die Wettbewerbslandschaft ändert, zeigen die Daten, dass die Preise immer noch steigen.

Ein typisches Beispiel: Redfin-Daten zeigen, dass der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigenheime im Mai im Jahresvergleich immer noch um 16 Prozent gestiegen ist und ein Rekordhoch von 400.999 US-Dollar erreicht hat. Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg sogar noch stärker um 17 Prozent, wobei 57 Prozent der Häuser über ihren Angebotspreisen verkauft wurden, ein Rekordhoch und eine Steigerung gegenüber 51 Prozent vor einem Jahr.

Die Daten von Zillow zeigen dasselbe, wobei die mittleren Listenpreise seit Anfang 2018 stetig steigen.

Die jüngsten Gewinne haben die durchschnittlichen Notierungspreise auf Allzeithochs getrieben, und Daten zeigen, dass die Preise stark blieben und eine gewisse normale Saisonalität bis in die zweite Hälfte des Jahres 2021 vermieden wurden.

Laut Marr erwarten Ökonomen seit einiger Zeit eine Verlangsamung des Preiswachstums, und einige der Daten über den aktuellen Markt können möglicherweise nicht in der Lage sein, die tatsächlichen Bedingungen widerzuspiegeln. Beispielsweise können einige laufende Angebote monatelang niedrigere Zinssätze festgelegt haben.

Aber die Tatsache, dass sich das Preiswachstum nicht weiter verlangsamt hat, war laut Marr etwas überraschend. Er spekulierte, dass der Nachholbedarf, Erhöhung der Löhne und Inflationssorgen haben es dem Markt ermöglicht, einige Prognosen zu übertreffen, obwohl die Zinsen und Preise weiter gestiegen sind.

Realtor.com machte einen ähnlichen Kommentar. In einer E-Mail teilte ein Unternehmenssprecher Inman mit, dass die mittleren Listenpreise „diese Woche eine überraschende Dynamik beibehalten haben, selbst wenn die jüngsten monatlichen Daten Anzeichen einer sich vergrößernden Kluft zwischen den Erwartungen von Käufern und Verkäufern zeigen“. EIN Bericht Das Unternehmen stellte weiter fest, dass „Wohnungen weiterhin teuer und schnelllebig sind, wobei der mittlere Verkaufspreis auf einem neuen Höchststand liegt, während die Markteinführungszeit auf einem neuen Tiefstand liegt. „Immobilien fliegen immer noch vom sprichwörtlichen Regal.

„Landesweit verbrachte das typische Haus im Mai 31 Tage auf dem Markt“, stellt der Bericht fest, „6 Tage weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres und 40 Tage weniger als Mai 2020.“

Die allgemeine Schlussfolgerung hier ist, dass die Hand des Verkäufers geschwächt ist. In immer mehr Fällen müssen sie die Preise senken, und diese Preissenkungen werden immer bedeutender.

Aber die Kürzungen selbst bedeuten nicht, dass die Aufwertung aufgehört hat, und tatsächlich sind die Preise, zu denen Häuser schließen, auch wenn sie niedriger sind, als die Hausbesitzer erträumt hatten, im Durchschnitt immer noch erheblich höher als im Vorjahr. Mit anderen Worten, Preissenkungen und Preissteigerungen spiegeln eine Kluft zwischen Verkäufer und Käufer wider. Erwartungensie können aber auch koexistieren.

Was wird in naher Zukunft passieren?

All dies ist wichtig, weil all diese Daten darauf hindeuten, was in den kommenden Monaten oder Jahren wahrscheinlich passieren wird. Und Marr sagte, während die Preise weiter steigen, erwarte er „eine gewisse Abwärtsdynamik in Bezug auf das tatsächliche Wachstum der Verkaufspreise“.

„Ich denke, wir sehen einen Nachfragerückgang“, fügte Marr hinzu. „Wir würden erwarten, dass sich das Preiswachstum verlangsamt.“

Der Realtor.com-Bericht stellte auch fest, dass die „moderate Käufernachfrage“ ein wichtiger Faktor für das ist, was gerade passiert, und stellte fest, dass der Bestand tatsächlich zunimmt.

ein kürzlich Zillow-Bericht Er weist auch auf diesen Anstieg der Lagerbestände hin und stellt fest, dass „schwache Anzeichen dafür auftauchen, dass ein ausgewogenerer Markt gleich um die Ecke ist“.

ich mag das viele andere Ökonomen, die mit Inman gesprochen haben In den letzten Tagen glaubt Mar nicht, dass sich eine Immobilienblase am Horizont abzeichnet. Er führte die jüngsten Kursgewinne auf dem Wohnungsmarkt auf starke Fundamentaldaten der Branche zurück und glaubt, dass sich die Hypothekenzinsen wahrscheinlich stabilisieren und nicht wesentlich über ihr aktuelles Niveau hinaus steigen werden.

Das Gesamtergebnis ist, dass das nationale Immobilienpreiswachstum möglicherweise nicht die zweistelligen prozentualen Zuwächse liefert, die die letzten zwei Jahre dominiert haben.

Marr glaubt jedoch nicht, dass der US-Immobilienmarkt insgesamt Preisrückgänge erfahren wird.

Dennoch könnten sich einige spezifische Märkte diesem Trend widersetzen und Preisrückgänge verzeichnen. Marr zeigte auf Orte, wie Boise, IdahoY Austin, Texas, wo die Immobilienpreise viel stärker und schneller gestiegen sind als in anderen Städten. Solche Märkte haben vom Zustrom von Küstentransplantationen profitiert, von denen viele jetzt in der Lage sind, aus der Ferne zu arbeiten.

Bereiche mit dieser Dynamik könnten in naher Zukunft einen geringeren Preisanstieg oder sogar Rückgänge verzeichnen.

„Orte wie Boise oder die [markets] die mehr aufgewertet haben, sind einem höheren Risiko eines flachen oder negativen Preiswachstums ausgesetzt“, sagte Marr.

Andere Städte, die Marr als zu dieser Kategorie gehörend erwähnte, sind unter anderem Sacramento, KalifornienTacoma, Washington und Denver, Colorado, unter anderem.

„Das sind diejenigen mit ziemlich hohen Preisrückgangsraten im Moment“, fügte Marr hinzu. „Und das würde definitiv darauf hindeuten, dass sie viel weniger Preisdynamik haben.“

Warum passiert das alles?

wie es Inman getan hat bisher unterrichtet, Hypothekenzinsen Sie sind ein wesentlicher Faktor für den laufenden Marktwandel. Am 2. Juni betrug der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek demnach 5,09 Prozent Freddy Mac. Das ist ein großer Anstieg gegenüber den oberen 2 Prozent und den unteren 3 Prozent, die letztes Jahr dominierten.

„Die Wachstumsrate war beispiellos und lag weit über den Erwartungen aller“, sagte Marr.

Zillow-Bericht stellt fest, dass solche Erhöhungen bedeuten, dass „der heutige Käufer eine völlig andere Preisspanne betrachten muss“. Und der Realtor.com-Bericht erwähnt auch wiederholt die Hypothekenzinsen als Schuldigen an der sich ändernden Marktdynamik.

Es sind jedoch nicht nur die Gebühren. Stattdessen sind die Eigenheimpreise selbst auch eine Hürde für viele Käufer, wobei Zillows Bericht feststellt, dass „steigende Kosten eine Herausforderung für die Erschwinglichkeit darstellen“.

Ob sich die aktuellen Bedingungen halten werden oder nicht, bleibt abzuwarten, wobei Marr feststellt, dass die Prognosen der Ökonomen für den Markt während der Pandemie schon einmal abgewichen sind. Klar ist jedoch, dass sich derzeit auf dem Markt eine Verschiebung vollzieht, die sich darauf auswirken wird, wie viel Verkäufer verlangen können und wie viel Käufer zahlen.

„Es scheint“, schloss Marr, „dass wir uns gerade an einem Wendepunkt befinden.“

E-Mail an Jim Dalrymple II