Se debe prohibir legalmente a los vendedores de viviendas ofrecer comisiones de los agentes compradoresla Federación de Consumidores de América dijo al publicar un informe que encontró que la gran mayoría de comisiones son idénticos o casi idénticos en 35 ciudades de EE. UU.
El informe del organismo de control del consumidor, “Tasas de la Comisión de Bienes Raíces en 35 Ciudades: Uniformidad y Variabilidad”, analizó 17,805 ventas de casas en 35 ciudades y encontró que en 24 ciudades, al menos el 88 por ciento de los listados tenían tasas de comisión de intermediario comprador entre 2.5 y 3 por ciento, en 18 ciudades, al menos el 70 por ciento de los listados tenían tasas de comisión idénticas, y en 10 ciudades al menos el 87 por ciento de los listados tenían tasas de comisión idénticas.
Esteban Brobeck
“Esta uniformidad de tarifas es una evidencia sorprendente de la falta de competencia de precios en la industria de bienes raíces residenciales”, dijo Stephen Brobeck, investigador principal de CFA y autor del informe, en un comunicado.
“Una regla de la industria que requiere que los agentes de cotización establezcan las tarifas de los agentes compradores impide que los compradores de viviendas negocien estas tarifas”, agregó Brobeck, refiriéndose a la política de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios que requiere que los corredores de cotizaciones ofrezcan una comisión a los corredores compradores para enviar una lista a un servicio de listado múltiple afiliado a Realtor.
Esta política es actualmente objeto de múltiples leyes antimonopolio. demandas contra NARincluyendo uno que acaba de ganó el estado de demanda colectivaasí como un investigación del Departamento de Justicia de EE.UU.. Realogy, que también está luchando contra múltiples demandas antimonopolio por la política, ha llamado públicamente a NAR para finalizar el requerimiento.
CFA abogó previamente por la desvinculación de las comisiones y lo hizo nuevamente en este informe, pero Brobeck también aclaró que al desvincularse, no solo quería decir que la NAR debería eliminar su regla de comisión, como dijo la empresa con sede en Washington. Northwest MLS hizo en 2019 sin efecto en las comisiones hasta el momento.
Brobeck le dijo a Inman que a CFA le gustaría que los tribunales decidieran que a los vendedores se les debería “prohibir legalmente” pagar a los agentes compradores porque hacerlo constituye una “restricción injusta del comercio”.
“Los agentes de listado (y sus clientes) no deberían tener ningún papel en el establecimiento de la compensación de los agentes compradores”, dijo por correo electrónico.
mantilla williams
En una declaración enviada por correo electrónico, el portavoz de NAR, Mantill Williams, le dijo a Inman: “El mercado decide las tasas de comisión. Las comisiones son, y siempre han sido, negociables. Los consumidores pueden elegir a quién quieren pagar, cuánto quieren pagar y cómo quieren pagarles”.
Si los compradores pagaran a sus propios agentes, eso aumentaría la competencia de tarifas y, en promedio, las tarifas serían más bajas, según CFA. El organismo de control predijo una disminución del 20 al 30 por ciento en las comisiones con dicho cambio, lo que resultó en ahorros anuales de $ 20 mil millones a $ 30 mil millones para los consumidores.
“Los corredores de descuento como Redfin no estarían sujetos a la necesidad de ofrecer a los corredores compradores la tarifa típica que se paga en el área de la MLS”, dice el informe.
„En cambio, podrían ofrecer tarifas más bajas tanto a los vendedores como a los compradores, y probablemente aumentarían su comercialización de tarifas más bajas, al igual que los corredores de tarifa plana“.
Los compradores también serían más conscientes y más propensos a discutir y negociar las comisiones pagadas a sus agentes y, a su vez, los agentes y corredores compradores “sentirían la presión competitiva para responder”, según CFA.
“Por las mismas razones, también lo harían los agentes de cotización”, dijo el informe. “Frente a presiones de tarifas competitivas, más de estos agentes estarían dispuestos a negociar tarifas”.
A pesar de las afirmaciones de la industria de que las comisiones son negociables, muchos agentes y corredores se niegan a negociar, señaló CFA.
“En conversaciones de 2019 con 200 agentes de cotización en 20 ciudades sobre su disposición a negociar tarifas en una propiedad cotizada específica, CFA encontrado ese solo el 27 por ciento de los agentes estaban dispuestos a hacerlo”.
Según Williams de NAR, ya existe una „competencia sin precedentes“ entre los agentes, „especialmente cuando se trata del servicio y las opciones de comisión disponibles para los consumidores“.
Williams también señaló que las comisiones han caído en los últimos años, a un nuevo mínimo de 4,94 por ciento en todo el país en 2020, según Real Trends.
“Cambiar fundamentalmente la forma en que se venden los bienes raíces y obligar a los compradores a asumir el gasto de desembolso adicional causaría dificultades financieras adicionales y podría congelar a muchos del mercado por completo, en particular a los compradores de vivienda por primera vez y de ingresos bajos y medianos. ”, agregó.
“Eso también podría obligar a los compradores de viviendas a renunciar a la ayuda profesional durante lo que probablemente sea la transacción más compleja y con mayores consecuencias que realizarán en su vida”.
Pero CFA dijo que ese argumento no es “creíble”.
“Existe un consenso general de que las comisiones de los compradores se agregan a los precios de venta de las viviendas, que luego pueden financiarse”, dijo el informe.
“Si los vendedores dejaran de pagar las comisiones de los agentes compradores, los compradores se beneficiarían de precios de venta más bajos.
“Además, es muy probable que los compradores puedan financiar las comisiones de los agentes compradores en sus hipotecas. Las industrias de préstamos hipotecarios y de bienes raíces tienen la influencia política para eliminar cualquier barrera regulatoria relacionada, y es probable que no enfrenten oposición política al hacerlo”.
El estudio de CFA es una continuación de un estudio que la organización sin fines de lucro publicó en noviembre y encontró que las tasas de comisión del agente comprador son prácticamente las mismas en 21 ciudades de la mitad este de los EE. UU. En ese momento, CFA prometió realizar un estudio similar para las ciudades del oeste. El estudio actual combina datos de 21 ciudades del este y 14 ciudades al oeste del río Mississippi.
Los datos de comisiones provienen de corredores con acceso a datos de MLS en 33 de esas ciudades, así como las ofertas de comisiones publicadas en Redfin para listados en Portland y Seattle.
Menos del uno por ciento de los listados ofrecían un monto en dólares, no una tarifa, como compensación del agente comprador y algunos listados incluían una tasa de comprador de cero. CFA excluyó estos listados del análisis y señaló que muchos de estos listados implican una doble inmersión, en la que un agente trabajaba con el comprador y el vendedor y cobraba la comisión completa.
En 13 de las 14 ciudades del oeste, la CFA encontró que al menos el 49 por ciento de las tasas de comisión eran idénticas, en ocho ciudades más del 88 por ciento de las tasas oscilaban entre el 2,5 y el 3 por ciento, y en cinco ciudades: Albuquerque, Boise, Dallas, Houston y Oakland: más del 82 por ciento de las tasas eran idénticas.
Fuente: CFA
De acuerdo con CFA, si las tarifas de comisión del agente comprador fueran competitivas, variarían considerablemente según el tipo de representación ofrecida, las calificaciones y habilidades del agente, la cantidad de trabajo completado, el tiempo que llevó realizar el trabajo, la comparación de compradores y la negociación del comprador. .
“[I]En un mercado de precios competitivos, sería muy inusual que más de la mitad de todos los proveedores de servicios cobraran la misma tarifa por sus servicios”, dice el informe.
“Sería aún más inusual si esta tasa estuviera vinculada directamente al precio del producto vendido, lo que generaría diferencias extremas en la compensación de los agentes”.
Un mercado más competitivo probablemente reduciría los costos para los consumidores y aumentaría la eficiencia de la industria, según el informe.
“Hoy parece haber poca relación entre las tarifas cobradas y la calidad del servicio”, dijo el informe.
“Independientemente de la calidad del servicio que brinden, los agentes compradores tienden a recibir las mismas tarifas de comisión. Y cuando los agentes no lo hacen, hay poca evidencia de que esta variación de tarifas tenga alguna relación con la calidad del servicio”.
Según CFA, las tasas de comisión de los corredores compradores son en gran medida las mismas en todo el país porque la regla de comisión de NAR permite a los agentes inmobiliarios establecer informalmente normas de tarifas que mantienen las tarifas altas y mantienen la posibilidad de „grandes días de pago“.
“En gran medida, los precios son uniformes porque los agentes inmobiliarios quieren conservar comisiones de $50,000 por la venta de casas de un millón de dólares y pagos de $25,000 por la venta de casas de $500,000”, dijo Brobeck.
“No está del todo claro por qué el trabajo de un agente de bienes raíces, especialmente si se sumergen dos veces, debería costar más que el precio de un automóvil o un procedimiento médico costoso”.
Estas poderosas normas se establecen a través de conversaciones que los corredores y agentes experimentados tienen con los nuevos agentes, el conocimiento de los nuevos agentes de la tasa típica del cinco al seis por ciento y las políticas de corretaje que refuerzan esa tasa, según CFA.
“La investigación ha demostrado que muchas empresas comunican tasas de comisión aceptables a través de manuales de políticas emitidos a sus agentes”, dice el informe.
“Estos manuales a menudo requieren que los agentes que deseen cobrar tarifas no estándar obtengan la aprobación de la agencia”.
Además, el informe señaló algo que es fácilmente observable en cualquier conferencia de la industria: existe un fuerte tabú en la industria con respecto a hablar de comisiones, a menudo en un intento de evitar los cargos de colusión.
“[T]La industria trata de evitar el escrutinio público y de los consumidores y las críticas a las comisiones al nunca hablar de ellas, excepto para decir que son negociables”, dice el informe.
“La investigación de CFA ha demostrado que las empresas de bienes raíces residenciales y sus agentes rara vez mencionan los costos de corretaje y la compensación de los agentes.
“Algunas tiendas de descuento, que no aceptan completamente las normas de la industria, anuncian tarifas más bajas, pero estos corredores todavía están limitados por estas normas (por ejemplo, muchas tiendas de descuento como Redfin se siente obligado para pagar a los agentes compradores las tarifas típicas) y tienen cuotas de mercado muy pequeñas”.
Que los agentes y corredores puedan ver las tasas de compra en los MLS “no solo refuerza la legitimidad de la tasa o tasas de área estándar; también ayuda a disciplinar a los agentes que se ven tentados a cobrar una tarifa no estándar. Todos los agentes pueden ver, y tener la oportunidad de evitar recomendar, propiedades listadas con bajas tasas de compra”, dice el informe.
El informe agregó que la presión de los compañeros también funciona a la inversa: pocos agentes de cotización ofrecen más del 3 por ciento, incluso si eso significaría teóricamente una venta más rápida.
“Cabe señalar que de las 17.805 ventas de viviendas que CFA examinó, 7.126 tenían una tasa del tres por ciento, pero solo 72 tenían una tasa superior a este porcentaje”, dice el informe.
“En las ciudades occidentales en particular, pocas ventas superaron el tres por ciento. En Boise, por ejemplo, 443 (de 500) viviendas vendidas tenían una tasa del tres por ciento, pero ninguna tenía una tasa superior a este porcentaje”.
Si bien muchos vendedores de viviendas piden a sus agentes de cotización que ofrezcan tasas de compra más bajas, esos agentes les informan que hacerlo podría poner en peligro la venta de su propiedad, según el informe.
“Investigaciones convincentes han demostrado que al menos algunos agentes compradores alejan a sus clientes de las propiedades de baja comisión”, dice el informe.
Además, los compradores rara vez obtienen reembolsos. Varios estados los prohíben. Incluso en los estados que no lo hacen, según una encuesta de Ipsos de marzo de 2022 encargada por CFA de 1,040 compradores de vivienda que compraron una casa con un agente en los últimos cinco años, el 29 por ciento dijo que había pedido un reembolso y solo el seis por ciento dijo que había conseguido uno
El informe de CFA recomendó que los compradores soliciten reembolsos. Si bien “algunos agentes anuncian su disposición a hacerlo, otros agentes lo harán si se les solicita, y cuantos más compradores de viviendas soliciten reembolsos, más dispuesta estará toda la industria a proporcionarlos”, dice el informe.
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