Warum Ihr nächster CMA wahrscheinlich scheitern wird

Ein Drei-Punkte-Sprung bei den Hypothekenzinsen, gepaart mit einer explodierenden Inflation und einbrechenden Aktienmarktpreisen, hat den heutigen Immobilienmarkt in die Tiefe gedrängt beispielloses Terrain. In diesem neuen Umfeld entspricht es nicht mehr den Realitäten des heutigen Marktes, sich auf vergleichbare Verkäufe zu verlassen, die zwischen 60 und 120 Tage alt sind.

Wenn Sie immer noch Ihre tun CMA Genau wie in den letzten 12 Jahren wird Ihr nächster CMA wahrscheinlich scheitern. Der Grund dafür ist, dass Ihre MLS-Vergleichsverkäufe auf Transaktionen basieren, die vor mindestens 45 bis 60 Tagen abgeschlossen wurden. Wenn Sie Verkäufe verwenden, die in den letzten 90 Tagen geschlossen wurden, d. h. von April bis Juni, gingen die meisten dieser Immobilien im Februar oder März auf den Markt, als die Hypothekenzinsen sie lagen immer noch bei 3,22 Prozent.

Mit anderen Worten, der enorme Anstieg der Zinssätze bedeutet, dass Ihr MLS im Moment einfach keine Verkaufsdaten hat, die das aktuelle Umfeld höherer Zinssätze widerspiegeln.

süchtig nach Lag

Seit 1980 gab es vier Rezessionen. In jeder dieser Rezessionen stiegen die Preise sechs bis 18 Monate lang weiter an, auch wenn andere Vorläufer klar auf einen Käufermarkt mit fallenden Preisen hindeuteten.

Vor dieser Herausforderung stehen Sie heute. Ihre vergleichbaren Verkäufe werden zu diesem Zeitpunkt aufgrund der oben erwähnten Verzögerungszeit immer noch ziemlich genau sein. Der schrumpfende Käuferkreis aufgrund des Drei-Punkte-Sprungs der Zinssätze bedeutet jedoch, dass die Preise in vielen Märkten möglicherweise bereits ihren Höchststand erreicht haben.

9 Vorläufer, die mit einem Abwärtstrendmarkt korrelieren

Es gibt neun Vorläufer, die Sie darauf hinweisen, dass ein Preisverfall bevorsteht. Diese neun Vorläufer sind:

1. Anzeige von Aktivitätseinbrüchen.
2. Die Tage auf dem Markt nehmen zu.
3. Der Verkehr an offenen Türen geht erheblich zurück.
4. Mehrere Angebote lehnen ab oder verschwinden praktisch.
5. Abgelaufene Angebote springen deutlich an.
6. Hypothekenvergaben brechen ein.
7. Eigenschaften mit Preisnachlässen nehmen dramatisch zu.
8. Bauherren beginnen, Upgrade-Pakete und andere Anreize anzubieten (normalerweise anstatt ihre Preise zu senken).
9. Zwangsvollstreckungen beginnen zu steigen.

In den meisten Märkten landesweit sind mindestens fünf dieser Trends vorhanden, und in vielen Märkten können es mindestens acht sein.

den Markt jagen

Wenn Sie in einer Gegend wohnen, in der es sehr schnelle Preise gegeben hat Anerkennung, müssen sich Ihre Verkäufer möglicherweise bald Sorgen machen, „den Markt nach unten zu jagen“, eine Situation, in der die Preise schnell sinken. In einem Käufermarkt, in dem die Preise fallen, sollten Hausbesitzer ihre Immobilien unter dem Preis festsetzen, den vergleichbare Verkäufe für den Immobilienwert angeben.

Um diesen Punkt zu veranschaulichen, nehmen Sie an, Sie befinden sich in einem rückläufigen Markt, in dem die Preise um 1 Prozent pro Monat fallen. Sechzig Tage nach dem Notierungszeitraum wäre eine Immobilie mit einem Preis von 500.000 US-Dollar bereits um 10.000 US-Dollar überbewertet. Wenn es 180 Tage auf dem Markt bliebe, wäre es mit 30.000 Dollar überteuert.

Denken Sie daran, dass es sechs bis 12 Monate dauert, bis sich bei vergleichbaren MLS-Verkäufen tatsächliche Preissenkungen bemerkbar machen.

Zum Beispiel Immobilienmakler.com berichten kann zeigt, dass das Preiswachstum an Orten wie Miami weiter zunimmt (+45,9 Prozent), Nashville (+32,5 Prozent) und Orlando (+32,4 Prozent). Dagegen verzeichnete Austin den größten Anstieg bei der Zahl der Häuser mit Preisnachlässen (+14,7 Prozentpunkte), gefolgt von Las Vegas (+12,3 Prozentpunkte) und Phoenix (+11,6 Prozentpunkte).

Wenn die Zahl der Häuser mit Preisnachlässen in den zweistelligen Bereich geht, haben diese Märkte höchstwahrscheinlich ihren Höhepunkt erreicht und sind anfälliger für Marktjagden geworden.

Den Verkäufer davon überzeugen, seinen Preis realistisch einzuschätzen: eine Fallstudie

Die beste Strategie, um mit der Strömung umzugehen sich verändernder Markt lernt, wie Sie die automatische Bewertungsmodelle (AVMs) der nächsten Generation künstlicher Intelligenz (KI) in Ihre Angebote integrieren können. Diese Modelle gehen weit über die begrenzte Menge an Daten hinaus, die Ihr MLS bereitstellt. Außerdem sind sie leicht zugänglich, liefern Daten zu einzelnen Häusern statt nur Postleitzahlen oder Städte und sind auch für den Verkäufer leicht verständlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Tools kein Ersatz für Ihre Erfahrung oder Ihren MLS-basierten CMA sind. Verwenden Sie sie stattdessen Hand in Hand, um Ihren Verkäufern zu helfen, Ihre Immobilie so genau wie möglich zu bewerten. Das müssen Sie tun:

Beginnen Sie mit einem CMA von Quadratfuß

Richtig gerechnet ein traditionelles Quadratmeter cma kann Sie auf fallende Preise aufmerksam machen. Es ist äußerst wichtig, dass Sie bei der Auswahl Ihrer vergleichbaren Verkäufe die „10-Prozent-Regel“ befolgen, was bedeutet, dass Verbesserungen und Grundstücksgröße innerhalb von 10 Prozent der Größe der betreffenden Immobilie liegen.

Beispielsweise würden Sie bei einem 2.000 Quadratfuß großen Haus auf einem 6.000 Quadratfuß großen Grundstück vergleichbare Verkäufe auswählen, bei denen die Verbesserungen in der Größe von 1.800 bis 2.200 Quadratfuß mit Grundstücksgrößen von 5.400 bis 6.600 Quadratfuß lagen. Jede Eigenschaft außerhalb dieser Parameter führt zu einer Kursdrift.

Berechnen Sie, in welche Richtung der Markt tendiert

Da die Zinsen zu Beginn des Jahres niedrig waren, wäre es klug, den durchschnittlichen Quadratmeterpreis vergleichbarer Verkäufe der letzten 90 Tage mit dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis vom 1. bis 31. Januar 2022 zu vergleichen März 2022.

Wenn die Zahl für die ersten 90 Tage des Jahres 2022 höher ist, haben die Preise in Ihrem Markt wahrscheinlich bereits ihren Höchststand erreicht.

Überprüfen Sie auch Ihr MLS auf Zunahmen der Lagerbestände in Monaten und Tagen auf dem Markt sowie auf Zunahmen der Anzahl abgelaufener Angebote. Steigende Werte sind Vorboten eines Marktabschwungs.

Suchen Sie nach Preisnachlässen

Bei den meisten MLSs können Sie nach Immobilien suchen, deren Preis gesenkt wurde. Da Verbraucher jedoch keinen Zugriff auf Ihr MLS haben, um diese Daten zu finden, ist es eine überzeugendere Quelle, eine der AVMs wie Movoto.com, Realtor.com oder Zillow zu verwenden, auf die Sie während eines Termins live zugreifen können.

Als ich beispielsweise auf Movoto.com nach einer der Postleitzahlen von Austin suchte, hatten 42 von 120 Einträgen (35 Prozent) Preisnachlässe. Die Höhe des Preisnachlasses wird oben links in der weißen Blase mit grüner Schrift angezeigt.

Sie können Realtor.com auch verwenden, um diese Informationen zu erhalten, wenn Sie nach Häusern suchen. Klicken Sie auf „Mehr Filter“ und dann auf „Reduzierter Preis“.

Auf Realtor.com hatten 38 Häuser von insgesamt 108 Angeboten (35 Prozent) Preisnachlässe. Wenn die Nummern von zwei getrennten AVMS übereinstimmen, sind sie normalerweise korrekt.

Angesichts dieser Daten hat diese Postleitzahl in Austin wahrscheinlich bereits ihren Höhepunkt erreicht, da mehr als ein Drittel der Einträge ihren Preis senken mussten.

KI-basierte AVMs: Ein leistungsstarkes neues Tool in Ihrem Angebotsarsenal

Wenn Verkäufern gesagt wird, dass der Marktwert nicht mehr steigt oder, schlimmer noch, bereits seinen Höchststand erreicht hat, werden sie es wahrscheinlich nicht glauben. Sie glauben viel eher, was sie auf Portalen wie Zillow und Redfin sehen, als was ein Agent ihnen sagt.

Makler.com es hat vor kurzem damit begonnen, ein Diagramm für bestimmte Häuser bereitzustellen, nicht nur eine Postleitzahl oder Stadt. Dieses Diagramm enthält AVM aus drei verschiedenen Quellen und kann Verkäufern während ihres Angebotstermins gezeigt werden. Das Diagramm ist dynamisch, d. h. Sie können genau sehen, wo jeder AVM die Immobilie derzeit bewertet und wo sie seit 2017 bewertet wurde.

Die drei Bildschirme von AVM Realtor.com sind:

• Sicherheitenanalyse: Ein Unternehmen, das 12 verschiedene AVMs anbietet, die von der Wall Street, Banken, Gutachtern und anderen Finanzinstituten weit verbreitet sind.
• CoreLogic ist einer der größten MLS-Anbieter in den USA. Diese Zahl spiegelt im Allgemeinen wider, wo vergleichbare MLS-Verkäufe liegen, sie ist jedoch oft niedriger als die meisten anderen Bewertungen.
• Quantum: Meiner Meinung nach ist dies derzeit das beste KI-basierte AVM, da es mithilfe von „Computer Vision“ nicht nur aktuelle Listungskonditionen, sondern auch über 900 Eigenschaften bewertet, die den Immobilienwert beeinflussen. Quantarium hat seinen AVM darauf trainiert, Dinge wie Pendelleuchten, Granitarbeitsplatten, Bodenbeläge usw. korrekt zu identifizieren. Beziehen Sie diese Merkmale dann in die Immobilienbewertung mit ein.

Unten sehen Sie ein Beispiel für einen der aktuellen Einträge in der obigen Postleitzahl von Austin:

Wenn Sie sich das obige Diagramm ansehen, können Sie sehen, dass die Immobilienbewertung von Collateral Analytics und Quantarium im Wesentlichen identisch ist: rund 640.000 US-Dollar. Wenn zwei oder mehr AVMs zustimmen, und insbesondere, wenn sie auch mit Ihrer CMA übereinstimmen, dann ist dies Ihre beste Schätzung des aktuellen Werts der Immobilie.

Beachten Sie auch den kleinen Preisrückgang in der Bewertung von Quantarium. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, hat diese Immobilie im Mai 2022 ihren Höchstpreis erreicht.

Die Immobilie ist derzeit für 669.000 $ auf dem Markt. Da 35 Prozent der Immobilien in dieser Postleitzahl ihren Preis bereits gesenkt haben, sollte diese Immobilie ihren Preis wahrscheinlich auf 650.000 $ senken.

Mobile Preise

Der Grund für Ändern Der Listenpreis der Immobilie über 650.000 US-Dollar ist darauf zurückzuführen, wie Menschen auf Mobilgeräten suchen. Viele der Portale zeigen Suchparameter in Schritten von 50.000 bis 100.000 US-Dollar an. Durch die Auflistung der Immobilie bei 650.000 $ würde dieser Preis Ansichten von denjenigen generieren, die zwischen 600.000 $ und 650.000 $ sowie zwischen 650.000 $ und 700.000 $ suchen.

steinige Zeiten stehen bevor

In den frühen Tagen früherer Rezessionen mussten sich Makler auf Daten verlassen, die 60 bis 120 Tage alt waren, als sie Verkäufern bei der Festlegung eines Listenpreises halfen. Mit den oben aufgeführten Tools können Sie Verkäufern jetzt eine viel tiefere und genauere Analyse des Werts Ihres Hauses als je zuvor bieten. Das Beste daran ist, dass diese Daten kostenlos und leicht zugänglich sind. Profitieren Sie davon!