Diese neuen MLS-Regeln könnten zukünftige Klagen der Bombshell Commission beenden

Am Donnerstag, den 30.06.2022, findet die Nordwest MLS aktualisierte seine Regeln zu Vergütung und Transparenz. Die Änderungen, die sie vornehmen, bieten der Branche einen Fahrplan, um Preisabsprachen unter Maklerhäusern zu beenden. NAR, alle staatlichen Verbände und Makler sollten dies zur Kenntnis nehmen, zumal diese Änderungen den besten Schutz vor laufenden „Kommissionsbomben“-Klagen bieten können.

Andrea Brambila und Jim Dalrymple jüngste Säulen hat eine meisterhafte Arbeit geleistet, um die Probleme im Zusammenhang mit dem aktuellen sogenannten „Kommissionsbomben“-Rechtsstreit zu analysieren.

Der Kampf um den NAR-Ethikkodex und die MLS-Grundsatzerklärung 7.23

Die von der NWMLS vorgenommenen Änderungen zielen speziell auf die Probleme ab, die in sogenannten „explodierenden Klagen“ aufgeworfen werden. das Moehrls ursprüngliche Beschwerde mit beiden Probleme aufgeworfen der NAR-Ethikkodex Y NAR-Grundsatzerklärung MLS 7.23.

In der Moehrl-Klage prägten die Anwälte des Klägers den Begriff „Buying Broker Commission Rule“, um die Richtlinien in der MLS-Erklärung 7.23 und dem Ethikkodex zu beschreiben, die die Provisionsteilung in MLS regeln. In der Klage wird behauptet, dass diese Richtlinien zu einer Einschränkung des Preiswettbewerbs zwischen Maklern geführt haben:

Die Provisionsregel für kaufende Makler stellt sicher, dass der Preiswettbewerb unter kaufenden Maklern eingeschränkt wird, da die Person, die den kaufenden Makler, den Käufer, beauftragt, seine Maklerprovision nicht aushandelt oder zahlt. Darüber hinaus können Käufer oder ihre Makler das überhöhte Provisionsangebot des Verkäufers nicht reduzieren, da die Beklagten auch Kaufmaklern verbieten, Hauskaufangebote von der Provisionsreduzierung des Kaufmaklers abhängig zu machen. (S. 4)

In späteren Rechtsstreitigkeiten Sitzer/Burnett Y Gehstock Ähnliche Anschuldigungen wurden erhoben. Beispielsweise wurde in der geänderten Klage, die von acht Hauskäufern im Batton-Rechtsstreit am 6. Juli 2022 eingereicht wurde, behauptet:

Diese Regeln, die eine Anforderung beinhalten, dass Verkäufer einen Teil des Kaufpreises für Käufer-Agent-Provisionen beiseite legen müssen, ein Verbot der Provisionsänderung und die Erlaubnis, Angebote nach Provision zu filtern, erlauben es NAR, seinen Mitbeklagten und ihren Mitgliedern, Käufer-Agenten-Provisionen zu behalten. Maklerprovisionen auf wettbewerbsfähigem Niveau, die nichts mit der Expertise oder den erbrachten Dienstleistungen der Makler zu tun haben, treiben Hauskäufer von Häusern mit niedrigeren Provisionen ab und vertreiben unter anderem Discounter.

Zwei wichtige Schritte, um explosive Klagen gegen Kommissionen zu beseitigen

Die NWMLS hat zwei wesentliche Änderungen vorgenommen, die es dem Käufer und dem Einkäufer ermöglichen, die Höhe der Provision des Einkäufers direkt mit dem Verkäufer auszuhandeln.

Der erste Schritt hinein Mord Der Bombenstreit um zukünftige Provisionen impliziert die Beendigung des derzeitigen Modells der geteilten Provisionen. Stattdessen,

Die vom Verkäufer dem kaufenden Makler angebotene Vergütung wird vom Verkäufer festgelegt, anstatt die Provision zwischen den beiden Maklerfirmen aufzuteilen.

Der zweite Schritt ermöglicht eindeutig die Aushandlung von Provisionen zwischen dem Käufer, dem Agenten des Käufers und dem Verkäufer.

Die vom Verkäufer dem kaufenden Makler angebotene Entschädigung wird auf der ersten Seite des NWMLS-Kauf- und Verkaufsvertrags deutlich angegeben. mit der Möglichkeit einer vom Käufer und dem Makler des Käufers zu akzeptierenden oder von den Parteien in einem Nachtrag zu modifizierenden Entschädigung.

Meiner Meinung nach machen diese beiden Bestimmungen die Argumente zunichte, die in früheren Beschwerden der Bombenkommission vorgebracht wurden, einschließlich der angeblichen Verstöße gegen das Sherman Antitrust Act.

Umsetzung der Änderungen

Damit diese beiden Schritte umgesetzt werden können, muss die NWMLS ihre Formulare, Regeln und Praktiken grundlegend ändern. Die drei zusätzlichen Bestimmungen unten beziehen sich auf Änderungen, die die NWMLS an ihren Kotierungsvereinbarungen und Käufer-Proxy-Vereinbarungen vornehmen muss, sowie auf eine Bestimmung, die es Maklern ermöglicht, andere Arten von Proxy-Vereinbarungen zu erstellen.

Die NWMLS-Listing-Vereinbarung wird neue Optionen für Maklervergütungen bieten, um die Rolle des Listing-Maklers und des kaufenden Maklers in der Transaktion zu berücksichtigen;

NWMLS-Käufervertretungsvereinbarungen bieten Käufern und ihrem Clearing-Broker je nach den Bedingungen der Notierung Alternativen;

Makler können leichter ihre eigene Form von Agenturverträgen mit Verkäufern und Käufern entwerfen, um ihre Dienstleistungen und Tarife zu differenzieren und auf dem Markt zu konkurrieren.

Ein Hauptargument in explosiven Klagen ist, dass der Agent des Käufers dies nicht kann Provision verhandeln und dass diese Einschränkung zu einer Verschwörung zur Festsetzung von Provisionen geführt hat. NWMLS-Änderungen adressieren diese Behauptungen Frontal.

Beenden Sie die Diskriminierung von Discountern

Ein zweites Argument ist, dass das derzeitige System Agenten diskriminiert, die ermäßigte Provisionen anbieten möchten. In diesem NWMLS-System verschwindet dieses Problem ebenfalls.

Angenommen, ein Listing Agent ist bereit, eine Listung zu einer Listungsgebühr von einem Prozent zu akzeptieren und gibt ein Prozent als Listungsgebühr in das MLS ein. Für den Käufervermittler besteht kein Grund mehr, dieses Objekt nicht zu zeigen, da der Käufervermittler seinen Provisionsanteil im Rahmen des Käuferangebotes erhöhen kann.

Auf der anderen Seite haben Verkäufer, die behaupten, sie sollten die Käuferprovision nicht zahlen müssen (je nachdem, wie die NWMLS ihre Regeln schreibt), höchstwahrscheinlich die Möglichkeit, dem Agenten des Käufers Null zu zahlen. Der Agent des Käufers kann direkt mit den Verkäufern verhandeln, um dies zu ändern, oder eine exklusive Käufervertretungsvereinbarung abschließen und die Provision mit Ihrem Käufer aushandeln.

Mögliche Szenarien, wie sich diese Veränderungen entfalten können

Die Provision des Listing Agents wird bei Unterzeichnung des Exklusivrechtsvertrags ausgehandelt. Zwei mögliche Szenarien, wie sich dies für den Agenten des Käufers auswirkt, sind:

• Der Listing Agent verhandelt nur seine Provision und bietet dem Agenten des Käufers keine Vergütung für die MLS an. In diesem Szenario muss der Agent des Käufers mit dem Verkäufer und/oder Käufer aushandeln, wie hoch ihre Provision sein wird.
• Der Makler verhandelt sowohl seine Provision als auch die Höhe der an den Makler des Käufers zu zahlenden Provision. Dieser Betrag wird auf der MLS veröffentlicht.

Mögliche Szenarien, wenn der Verkäufer sich bereit erklärt, die Käuferprovision zu zahlen

Die meisten Käufer und ihre Agenten akzeptieren die auf der MLS angebotene Provision. Für diejenigen, die sich für den Handel mit Provisionen entscheiden, sind hier einige Beispiele dafür, was Sie handeln könnten:

• Eine Reduzierung der Provision, die sich in einem niedrigeren Kaufpreis für den Käufer niederschlägt.
• Eine Gutschrift für Abschlusskosten, die vom Provisionsanteil des Käufers abgezogen wird.
• In Staaten, in denen dies zulässig ist, erfolgt eine Provisionsrückerstattung direkt an den Käufer.
• Auf einem Käufermarkt, auf dem wenig verkauft wird, können Verkäufer ein höheres Angebot machen Käuferprovision, um mehr Käufer anzuziehen.

Bei einer Änderung der aktuellen Kreditgesetze kann der Käufer unter Umständen auch die Provision und deren Abschlusskosten in voller Höhe des Kredits überweisen.

Vorteile dieses neuen Ansatzes

In diesem neuen Paradigma müssen Listing Agents nicht mehr rechtfertigen, wie die Provisionsteilung funktioniert. Stattdessen ist die Käuferprovision verhandelbar, wenn das Angebot gemacht wird, nicht nur, wenn die Auflistung angenommen wird. Folglich kann der Verkäufer je nach Marktbedingungen und anderen Faktoren entscheiden, dem Agenten des Käufers mehr oder weniger als dem Notierungsagenten zu zahlen.

Ein zweiter Vorteil besteht darin, dass dieses neue Paradigma kaum oder gar keinen Einfluss darauf haben sollte, wie die MLS den Kauf von Maklerprovisionen anzeigt.

Ein positiver Schritt nach vorn

Die NAR, Landesverbände, MLS und Maklerhäuser sollten diese Änderungen zur Kenntnis nehmen und über eine Umsetzung nachdenken. NAR sollte eine Änderung der Regeln in Betracht ziehen Siedas NAR-Handbuch zur Richtlinie für mehrere Einträge und TDer NAR-Ethikkodex um mit dem übereinzustimmen, was die NWMLS tut. Dies ist eine der besten Möglichkeiten, um nicht nur zukünftige Rechtsstreitigkeiten gegen Mitglieder zu vermeiden, sondern auch besser in der Lage zu sein, Anklagen wegen Festsetzung von Gebühren zu vermeiden, die gegen das Sherman Antitrust Act verstoßen.

Stuart Heath, Eigentümer von Bellmark Real Estate und Vorsitzender des NWMLS-Vorstands, sagte zu diesen Änderungen:

Käufer sollten sich darüber im Klaren sein, wie und wie viel ihr Makler entschädigt wird. Käufer sollten die Möglichkeit haben, diese Entschädigung frei mit ihrem Makler auszuhandeln. Diese Änderungen sind ein positiver Schritt bei der Weiterentwicklung der Branche.