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Temporada 5 de venta de puesta de sol se emitió en Netflix el 22 de abril de 2022, pero el presidente y fundador de Oppenheim Group, Jason Oppenheim, estaba ansioso por hablar sobre bienes raíces, en lugar de la última temporada de su reality show, en una discusión reciente con Inman antes de la aparición del grupo en Inman Connect Las Vegas.
El corredor citó acertadamente la ráfaga de cosas que suceden en el mercado en este momento (una serie de despidos en compañías inmobiliarias de alto perfil, fluctuaciones severas en el mercado de valores y un enfriamiento de la demanda) como razones principales para querer permanecer en el mercado como un tema de conversación.
Pero nadie podría culparlo si su reciente ruptura con Chrishell Stause, otro miembro de la agencia de corretaje, que se reveló durante el final de temporada del programa, fue quizás otra razón para discutir menos de lo que sucedió recientemente a través de la lente de la cámara de video.
A través de Zoom, Inman habló con Oppenheim y la vicepresidenta de la correduría, Mary Fitzgerald, sobre cómo interpretan lo que está sucediendo en el mercado en este momento y cómo influye en sus próximos movimientos.
Inman News: ¿Por dónde le gustaría empezar?
jason oppenheim
Jason Oppenheim: Creo que estamos en un punto de inflexión para los agentes en este momento en el mercado con una oferta en un volumen históricamente bajo, tasas de interés históricamente bajas (fuera de sus mínimos históricos) y la confianza del consumidor sacudida un poco por la inflación. Así que hay tantas cosas sucediendo en el mercado. Acabas de hablar sobre hacia dónde nos dirigimos en los próximos dos años: hemos tenido una carrera bastante buena en la última década, posiblemente, y creo que ha habido mucha complacencia y expectativas irrazonables de que las cosas seguirán así. Así que creo que es interesante hablar sobre hacia dónde se dirigen los agentes. Sin mencionar que hay pleitos que podría afectar drásticamente y negativamente a los agentes inmobiliarios, nuestra estructura de comisiones [as] un profesional.
Luego, también el modelo de corretaje, y si está roto, qué debe cambiar… Lo que vimos en los últimos años, que es una carrera a la baja: competencia entre douglas elliman y Compass, y ahora el hecho de que la mayoría de las empresas están sufriendo, despidiendo gente, las acciones están en mínimos históricos, etc.
La noticia literalmente acaba de salir Brújula despido de empleados, y aleta roja también. El mercado había estado realmente activo durante mucho tiempo y ahora parece que la gente está perdiendo la confianza. ¿Qué cree que deben hacer los agentes y corredores en este punto para pivotar ya que el mercado está cambiando tanto?
JO: Creo que la mayor preocupación debería ser con las casas de bolsa, no con los agentes, porque las casas de bolsa han creado este modelo centrado en el agente, que puso a los agentes en primer lugar durante tantos años. Y creo que he sido extremadamente negativo sobre el modelo de corretaje durante muchos años. Estas corredurías han sido humo y espejos durante mucho tiempo. Han estado dando a los agentes divisiones que son insostenibles. Han estado gastando dinero en marketing y oficinas que son insostenibles. Por lo tanto, no me sorprende que estas casas de bolsa se dirijan hacia la bancarrota o hacia tiempos muy, muy difíciles y probablemente con poca o ninguna rentabilidad en el futuro previsible.
¿Cual es la solución?
JO: Divisiones más altas para las casas de bolsa. No lo digo de una manera egocéntrica, porque no estoy ejecutando un modelo de corretaje. [Oppenheim has argued that his business model, which is to maintain a relatively small group of quality agents, has allowed the company to grow revenue by about 20 percent every year and protect it from downturns.]
Pero si no volvemos a la división 60/40 que teníamos hace años cuando comencé en bienes raíces, no verá corredores que puedan brindar los servicios que brindan hoy. La brújula no puede sobrevivir sobre las divisiones actuales que están ofreciendo. Lo mismo con Douglas Elliman, no serán rentables y quebrarán.
Entonces, sí, creo que eso tiene que cambiar y que los agentes pueden pensar que eso es negativo porque están pagando más dinero a las casas de bolsa, pero sus opciones son no tener más las casas de bolsa o pagar una casa, pero los días de ambos han terminado. . nunca fue [sustainable].
Y Compass nunca iba a ser rentable. Se trataba de todo este dinero destinado a estas OPI y simplemente viviendo del dinero de los inversores. Y ese no es un modelo de negocio sostenible.
¿Hay algo que el Grupo Oppenheim deba cambiar en este momento, ya que el mercado está cambiando? ¿O sientes que estás en un buen lugar para abordarlo todo?
JO: Creo que estamos perfectamente posicionados para esta marca, porque no estamos apalancados y no nos expandimos, no tenemos muchos agentes. [Oppenheim said they have between 20-30 agents total.], no tenemos una tonelada de gastos generales. Así que creo que estamos bien, pero esa es exactamente la razón por la que no me expandí, porque me di cuenta de que el modelo de corretaje estaba muerto hace años.
Hablemos específicamente del lujo: ¿qué tipo de cambios cree que deben hacer las casas de bolsa o los equipos a medida que observamos el avance de las propiedades inmobiliarias de lujo en los próximos meses, a medida que el mercado cambia y se adapta?
JO: Esto es específico de California, pero mi mayor preocupación en este momento son las iniciativas electorales que impondrían un tremendo impuesto a la venta de propiedades de más de $5 millones. Sería devastador para el mercado de lujo en términos de desarrolladores, quienes simplemente no desarrollarán más propiedades de lujo, no comprarán propiedades y las remodelarán para revenderlas. Creo que están instituyendo un impuesto del 5 por ciento sobre el valor total de la propiedad. Pero el problema es, y sé que estoy siendo matizado, pero si compra, puede ser solo el 5 por ciento del valor total de la propiedad, pero puede ser que eso equivalga probablemente al 25 por ciento de las ganancias que se tendría… Ya verás, las ventas se secarán.
¿Ve alguna tendencia en el horizonte para bienes raíces de lujo este verano, ya sea como reacción a los cambios recientes del mercado o simplemente como preferencia de los compradores?
María Fitzgerald
María Fitzgerald: Creo que solo con los precios y todo, todo parece estar corrigiéndose un poco más. Todavía es LA, somos bastante estables y fuertes, pero depende del lujo que estemos hablando. Pero creo que las casas se están quedando un poco más en el mercado en algunos puntos de precio, y los precios están bajando solo un poco.
JO: Y mi gran preocupación son los mercados secundarios y terciarios a los que les ha ido tan bien después de COVID como Nashville, Miami, Las Vegas, scottsdale, Austin, lugares así. Creo que esos lugares tendrán una corrección significativa en los próximos 12 a 24 meses. Y creo que probablemente habrá algo así como un regreso a las ciudades de la misma manera que hay un regreso a las oficinas del trabajo desde casa.
Creo que verás algo así como un regreso a las ciudades más grandes, lo que creo que probablemente funcionará bien en los próximos dos años. Pero creo que esos mercados secundarios y terciarios van a tener un despertar, porque creo [prices] subió probablemente un 30, 40 por ciento. Probablemente también perderán la mitad de eso el próximo año, lo que, ya sabes, podría no ser malo para el mercado en general, porque creará un poco más de sostenibilidad, pero ya sabes, creo que vamos a ver una mayor corrección en esos mercados.
Entonces, ¿qué está aconsejando a sus clientes durante este tiempo, cuando el mercado de valores sube y baja y hay mucha incertidumbre?
FM: Depende si solo van a comprar, o si venden y luego compran otra cosa… Creo que es un poco difícil porque si esperan otros seis meses, si quieren vender, probablemente no vayas. para obtener tanto por su casa. Tengo un cliente, es como $ 2 millones [house] o algo así, pero es posible que no obtengan tanto por su casa [later], pero entonces las tasas de interés también están subiendo. Entonces, si están obteniendo un préstamo para el otro, tienen un mejor préstamo sobre la casa que tienen actualmente… Solo analizo caso por caso cuáles son las necesidades de mi cliente.
JO: Este es uno de los mercados más confusos que hemos visto en mucho tiempo. Estoy de acuerdo con Mary, es muy caso por caso, muy específico en cuanto a la situación individual de cada persona. Quiero decir, ¿qué pasa si tienen un buen préstamo, un préstamo a largo plazo, fijo, con una tasa de interés baja en su casa actual, tal vez sea mejor que la alquilemos?
De hecho, tengo un depósito en garantía en este momento, un terreno de $ 11 millones, y hemos estado considerando hacer una buena remodelación de $ 6, $ 7 millones… y tratar de venderlo por $ 30 millones, pero si el mercado se debilita incluso un 10 por ciento y si llegan estas iniciativas electorales, luego me gravan otros $ 2 millones, no lo voy a hacer.
Creo que vamos a ver a muchos inversores que no comprarán durante los próximos dos años. Voy a esperar, lo que va a crear menos oferta… Como agentes inmobiliarios, creo que nos dirigimos hacia un par de años muy difíciles, porque no dependemos del precio, dependemos del volumen.
El efectivo va a ser el rey en los próximos años. Así que lo haría, les he dicho a mis clientes eso también, les he aconsejado a mis clientes durante los últimos 10 años, simplemente apalancarse. Sólo sal ahí fuera. Compre y obtenga apalancamiento. Y eso es exactamente lo que he hecho por mí mismo, ya sabes, compré propiedad tras propiedad. Y estoy dando un paso atrás en este momento, y voy a observar el mercado.
me gustaria preguntar una venta de puesta de sol-Pregunta relacionada antes de terminar. Los corredores Ryan Serhant y Bess Freedman participaron recientemente en un debate sobre si los bienes raíces o no programas de televisión de la vida real son buenos para la industria. Serhant cree que ayudan a que los bienes raíces sean más accesibles para el público, mientras que Freedman cree que es sensacional y, a menudo, cosifica a las mujeres en la industria. ¿Dónde estáis los dos?
FM: Nadie nos dice qué ponernos. Hay ciertos agentes que están dispuestos a usar atuendos un poco más reveladores y exagerados; eso depende de ellos si quieren hacerlo. Y hay algunas de nosotras, uso cosas que son más aburridas, pero es en lo que me siento cómoda y no es tan revelador, las faldas no son tan cortas. Pero usamos cualquier cosa con la que nos sintamos cómodos. Todos tenemos nuestro propio estilo y nuestro propio gusto, y creo que me visto casi todos los días como lo hago en el programa.
JO: Como casi todos los argumentos, creo que hay puntos que se pueden hacer en ambos lados. Por lo general, no es en blanco y negro. No hay una respuesta correcta. Estoy de acuerdo con Ryan en que creo que hace que los bienes raíces sean más glamorosos y accesibles. Y creo que ha animado a mucha gente a unirse a la industria. Mary y yo tenemos personas que se acercan a nosotros, literalmente todos los días, y nos dicen que entraron en bienes raíces debido al programa.
FM: Pero tienes razón, Jason, está glamoroso en el programa porque no muestran todo el proceso de inspección, como cuando tienes la cabeza en una chimenea tratando de ver de qué está hablando el inspector. Hacen que parezca que acabas de llegar, con unos Louis Vuitton realmente altos, y dices: ‚Ok, estoy aquí, acabo de vender $ 2 millones‘. No es realmente tan fácil.
JO: Sabes, lo que encuentro muy interesante es que cuando fui abogado durante muchos años, había programas sobre la ley que eran igualmente, si no más, poco realistas. Por ejemplo, Trajes – y, sin embargo, cuando era abogado, estaba atrapado en una oficina leyendo interrogatorios y no era tan glamoroso… Pero nunca vi a nadie criticando cómo esos programas ensalzaban la profesión legal, así que veo algo de hipocresía allí.
¿Habrá más temporadas de venta de puesta de sol?
JO: Actualmente estamos en conversaciones con Netflix sobre una posible temporada 6 y 7, pero no se ha finalizado nada. Pero Vendo el OC [which features agents from the brokerage’s Newport Beach office and does not yet have a final premiere date] próximamente.
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