La columna hipotecaria más importante que jamás haya leído

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Le gustaría pagar su hipoteca hasta 18 años antes de los 30 años de su préstamo actual? ¿Le gustaría evitar la refinanciación en el futuro pero aún así acceder a su capital simplemente emitiendo un cheque? Una “hipoteca todo en uno” combina una cuenta bancaria, una hipoteca y una línea de crédito de capital (el equivalente a una HELOC) en un solo producto que logra cada uno de estos objetivos.

¿Alguna vez ha oído hablar de una „hipoteca todo en uno“? Ciertamente no lo había hecho hasta hace unas tres semanas cuando mi esposo me presentó a Craig Yenni, un mentor de dinero para el Equipo multiplicador de dinero.

En el video de hoy, Yenni se une a su especialista en hipotecas AIO, John Haney, presidente de la Compañía hipotecaria de Colorado. Juntos explican en qué se diferencian las hipotecas AIO de las tradicionales a 30 años préstamos fijos totalmente amortizados. Además, también comparten cómo están utilizando AIO para acceder a la equidad en sus residencias principales para realizar varios tipos de inversiones inmobiliarias.

Cómo funcionan las hipotecas AIO

Según Haney, una hipoteca AIO (a veces llamada hipoteca „compensada“) se ha utilizado en otros países durante más de 40 años, pero solo está disponible en los EE. UU. desde 2007.

• Una hipoteca AIO se diferencia de la hipoteca de tasa fija a 30 años en que combina la banca y los préstamos en una sola cuenta. En otras palabras, su cuenta hipotecaria también tiene servicios de cheques, tarjetas de débito y transferencias electrónicas vinculados a esa cuenta. A acceder a la equidad en su hogar, simplemente escribe un cheque, sin refinanciamiento, sin cargos por título o depósito en garantía, y lo mejor de todo, sin esperas.
• El gran secreto para hacer que este sistema funcione es que el dinero que ahora deposita en su cuenta corriente o de ahorros para pagar los gastos va a su cuenta AIO Mortgage.

Por ejemplo, para alguien que recibe ingresos W-2 y se lleva a casa $ 7,000 por mes, depositaría su cheque de pago en su cuenta bancaria AIO y luego haría el pago de la hipoteca, el pago del automóvil y pagaría todos los demás gastos de la misma manera que lo hace actualmente. de su cuenta corriente o de ahorros. Cualquier cantidad sobrante se destina directamente a reducir el capital de la AIO.

• Lo que hace que las hipotecas AIO sean diferentes de la hipoteca tradicional totalmente amortizada a 30 años es que cuando un prestatario toma un préstamo de tasa fija totalmente amortizado, la cantidad de interés que paga el prestatario está predeterminada el primer día. La razón por la que se tarda tanto en liquidar los préstamos totalmente amortizados es que los prestamistas no solo obtienen sus puntos y tarifas por adelantado por originar el préstamo, sino que también cobran entre el 50 y el 60 por ciento del monto total de los intereses adeudados durante el período. primeros 10 años el prestatario es dueño de la casa.
• Por el contrario, las hipotecas AIO a menudo se denominan „principales primeros préstamos“. Cada vez que haces un depósito, primero pagas el principal antes del interés diario simple en su préstamo se calcula. En otras palabras, la cantidad de dinero que canaliza a través de AIO reduce („compensa“) el interés que paga.

Según Haney:

La persona promedio que usa este producto de préstamo pagará completamente su hipoteca en aproximadamente 12 años sin cambiar ninguno de sus hábitos financieros. El único cambio es dónde depositan su dinero cada mes.

En una hipoteca AIO, la tasa importa menos que la mayoría de los tipos de financiamiento, debido a la rapidez con que se paga el préstamo. Sus ahorros de intereses a veces pueden ser cientos de miles de dólares en su préstamo, debido a cómo se calculan los intereses y se realizan los pagos.

¿Cuánto ahorrará pagando su préstamo en 12 años en lugar de 30 años?

En un monto de préstamo de $300,000 a una tasa de interés de 5.147 por ciento (la hipoteca totalmente amortizada de tasa fija de 30 años más reciente), pagaría $289,509 en intereses durante la vigencia del préstamo.

Si liquidó ese préstamo en junio de 2034 con un AIO en lugar de en junio de 2052 con un préstamo amortizado, ahorraría al menos $123,391. Pero aquí está el truco: porque la hipoteca AIO reduce el principal primero y es solo de interésesos ahorros son mucho mayores que $123,391.

Hechos de financiación de AIO

Los AIO tienen requisitos de suscripción más estrictos. Esto es lo que necesita saber:

• Los AIO son un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM) donde la tasa de interés se calcula diariamente. Una opción popular es un préstamo a 30 años, con los primeros cinco años a una tasa fija y luego a una tasa variable después de eso. Algunos prestamistas pueden prestar hasta $ 2 millones a $ 3 millones utilizando un AIO.
• La tasa de interés de los AIO actualmente está vinculada a la tasa del Tesoro de los EE. UU. a un año y es de 50 a 75 puntos básicos más alta que un préstamo totalmente amortizado (actualmente alrededor del 5,7 por ciento).
• Los AIO se suscriben como cualquier otra hipoteca, incluida una tarifa de originación, una tarifa de suscripción, un trabajo de título y una tasación. La relación préstamo-valor no puede exceder el 80 por ciento del valor de tasación y los prestatarios necesitan un puntaje crediticio mínimo de 700 para calificar.
• El pago mínimo mensual es la cantidad de interés adeudada cada mes. En un préstamo de $300,000 al 5.7 por ciento, el mínimo mensualidad sería aproximadamente $1,425 por mes.
• Los AIO son préstamos de cartera, es decir, un préstamo que se emite directamente al prestatario en lugar de venderse en el mercado secundario. En otras palabras, el prestamista mantiene este préstamo en sus propios libros.

Nunca refinanciar, nunca más

Si necesita dinero para una emergencia, si desea remodelar su cocina o usar su capital para ayudar a financiar la educación universitaria de sus hijos, puede acceder a él simplemente emitiendo un cheque, sin esperas, sin refinanciamiento y sin necesidad de una segunda hipoteca.

Yenni señala cómo esto afecta al prestatario durante la vigencia del préstamo.

En promedio, la mayoría de las personas venden o refinancian sus casas cada siete u ocho años. El resultado es que el prestatario comienza un nuevo cronograma de amortización que lo obliga a pagar nuevas tarifas de originación del préstamo y comienza a pagar del 50 al 60 por ciento de los intereses que el prestamista cobra durante los primeros diez años del préstamo. Este sistema hace que sea muy difícil para los propietarios estar al frente de su hipoteca.

Esto es especialmente cierto cuando un propietario de vivienda necesita acceder a su capital porque enfrenta una enfermedad o algún otro tipo de emergencia. Con AIO en contraste:

Cuando realiza depósitos y reduce su capital, en esencia, su AIO también actúa como una cuenta de ahorros donde puede estacionar su dinero en lugar de dejarlo en una cuenta de ahorros normal donde podría estar ganando un 0,8 por ciento si tiene suerte. Su dinero está estacionado contra su hipoteca, lo que le ahorra intereses (es decir, 5.7 por ciento según las tasas AIO de hoy), pero también es completamente líquido.

Desventajas de las hipotecas AIO

Las dos principales desventajas de una hipoteca AIO son:

• Falta de disciplina: Gastar en exceso es una seria tentación ya que la hipoteca AIO hace que acceder a su capital sea tan fácil como escribir un cheque.
• Tasas de interés más altas y el potencial de amortización negativa: La mayoría de los prestamistas tienen tasas de interés más altas en hipotecas todo en uno. No hay requisito de reducción de capital hasta que hayan pasado 120 meses. Luego, la línea de crédito comienza a reducirse durante los próximos 10 años. Puede haber amortización negativa hasta el límite de crédito del 80 por ciento.

Recursos para obtener una hipoteca AIO

Algunos prestamistas que ofrecen AIO incluyen Prestamistas hipotecarios todo en uno, Financiamiento estadounidense, CMG Financiero, Compañía hipotecaria de Coloradocon sede en California Financiamiento directo EE. UU.y Banco Mercantil de Indiana. También puede buscar en línea para ubicar prestamistas que hacen AIO en su estado.

Un estudio de caso sobre cómo usar una hipoteca AIO para invertir en bienes raíces

Yenni describió cómo ha utilizado la hipoteca AIO de su casa para invertir en bienes raíces. Antes de invertir, siempre hace estas preguntas importantes:

• ¿Cómo me aseguro de no pagar más dinero de mis fondos personales de lo que necesito si es impuestoshonorarios o intereses pagados?
• ¿Cuál es el costo de oportunidad de que mi dinero esté allí (en el capital de mi residencia principal) sin hacer nada?
• ¿Cómo puedo obtener un mejor rendimiento de los préstamos de mi hipoteca AIO?
• ¿Cómo puedo tener el mayor grado de control sobre mis finanzas?

Yenni continúa explicando:

Con la hipoteca AIO, realmente tengo la máxima flexibilidad para pagar mi AIO, sacar dinero del sistema o depositar dinero nuevamente en el sistema. Uso mi AIO para alimentar los diferentes aspectos de mis funciones bancarias, pero también para préstamos privados.

Por ejemplo, soy parte de un grupo donde los prestamistas y los prestatarios se unen para hacer negocios de bienes raíces. He usado parte del capital [in my primary residence] para entrar en posiciones de primer gravamen en negocios de bienes raíces que duran de 12 a 18 meses. Estoy ganando mucho más de lo que ganaría en otros lugares.

Por ejemplo, tengo una amplia variedad de oportunidades en las que estoy actualmente que son del 12 por ciento, algunas del 15 por ciento y otras del 18 por ciento. Lo que más importa es el tamaño del diferencial entre su tasa AIO y su inversión.

Otro tipo de oportunidad son los desarrolladores que necesitan financiamiento para hacer el trabajo en el sitio para nuevos proyectos que generalmente incluyen calles y servicios públicos. Una vez que se completa el trabajo del sitio, el desarrollador vende los lotes a un constructor. En ese momento, se devuelve mi capital y puedo depositar los fondos nuevamente en mi AIO.

Otro tipo de inversión en el que estoy involucrado es la renovación de los parques de casas móviles donde entran, limpian el parque de casas móviles y alquilan las unidades.

También trabajo con algunos constructores de lotes individuales que encuentran lotes en diferentes ciudades, construyen una casa en ese lote y devuelven el dinero una vez que venden.

Haney utiliza un enfoque ligeramente diferente.

He estado usando este producto para financiar mis inversiones en el mercado de alquiler unifamiliar. A medida que mi flujo de efectivo llega a través de mi AIO, reduce mi saldo principal mucho más rápido. Entonces puedo acceder a mi capital, que utilizo como fuente de financiación continua para adquirir más bienes inmuebles. Y luego simplemente enjuagamos y repetimos.

La mejor parte de este producto es que usted está en el asiento del conductor, puede decidir a dónde va su dinero y cómo va a pagar los intereses. Independientemente de en qué esté invirtiendo, estar en el asiento del conductor es un buen lugar para estar.

Algunos de mis clientes han sido muy agresivos al estacionar efectivo en su AIO porque no tienen que preocuparse por la liquidez cuando surgen emergencias.

Una palabra de advertencia, sin embargo:

Es importante no mirar esta herramienta como un cajero automático contra su hogar. Debe ser disciplinado sobre su uso para la creación de riqueza en lugar de tomar vacaciones o [indulging in] lujos

Ayuda a mamá a mantener su casa

Si tiene amigos y parientes mayores, aquí hay otra forma creativa de usar un AIO. No hay nada más triste que ver a alguien expulsado de su hogar porque ya no puede permitirse el lujo de vivir allí.

Mientras que los mayores de 62 años podían sacar un hipoteca inversa que no tiene pagos, sigue siendo muy costoso porque el prestatario o su patrimonio deben pagar el capital y los intereses creados por este préstamo de amortización negativa. En muchos casos, los pagos de capital junto con la tasa de interés amortizada pueden acabar con gran parte del capital de los propietarios.

Por otro lado, si mamá necesita $ 10,000 adicionales por año para quedarse en su casa, a una tasa de interés de solo 5.7 por ciento, eso es solo $ 540 por año en interés más las tarifas para financiar el préstamo durante el primer año. Si los pagos de intereses se mantienen al día, se le cobrará a su patrimonio $10,000 adicionales por año cuando muera, pero la mayor parte de su patrimonio permanecerá intacta.

La conclusión final de Haney es:

Debido a que yo mismo uso este producto, puedo decirle que estar en el asiento del conductor y tener la máxima liquidez es una de las mejores posiciones para estar. Dado que el dinero que está pidiendo prestado es su capital, está libre de impuestos. En lugar de no tener liquidez como en un préstamo totalmente amortizado a 30 años, tiene la máxima liquidez. El AIO es una herramienta sin igual en el mercado.