Steigende Hypothekenzinsen veranlassen den Kreditdienstleistungsgiganten Cooper, Mitarbeiter zu entlassen, die an den Krediten beteiligt sind, aber es macht auch das, was traditionell das Hauptgeschäft des Unternehmens war (Eintreibung von Hypothekenzahlungen von fast 4 Millionen Kreditnehmern), viel profitabler.
Herr Cooper deutete auch an, dass der Verkauf seiner Xome-Tochter in Arbeit sein könnte, da die Kreditgeber die Zwangsvollstreckungsanträge erhöhen und der Bestand an notleidenden Immobilien der Auktionsplattform auf Rekordniveau steigt, berichtete er Ergebnis des ersten Quartals In der vergangenen Woche.
Die Verringerung der Kreditvergabe führt zu Entlassungen
Obwohl der in Dallas ansässige Mr. Cooper im Jahr 2021 der viertgrößte Kreditdienstleister des Landes war, ist er auch ein wichtiger Akteur bei der Wohnungsbaukreditvergabe und rangiert unter den Top 15 der Kreditanbahner.
Um sein Hypothekendienstleistungsportfolio zu erweitern, erwirbt Herr Cooper Kaufhypotheken, die von entsprechenden Kreditgebern stammen, und bietet auch vielen Hausbesitzern, von denen er Zahlungen einzieht, eine direkte Refinanzierung an.
Obwohl Herr Cooper die meisten der von ihm vergebenen Darlehen weiterverkauft, behält er im Allgemeinen die Hypothekendienstrechte (MSR) für diese Darlehen und zieht die Zahlungen im Namen der Investoren ein.
Mr. Cooper Hypothekenanbahnungen nach Kanal
Quelle: Herr Cooper Investorenpräsentation.
Da die Zinssätze in die Höhe geschossen sind, ist das Direktkreditgeschäft von Herrn Cooper, das die bestehenden Kredite von Hausbesitzern refinanziert, im ersten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahr um 32 Prozent auf 7,8.000 USD an refinanzierten Krediten zurückgegangen.
Im gleichen Zeitraum schloss Mr. Cooper seinen Korrespondenten-Kreditkanal so gut wie, wodurch die Kreditproduktion um 72 Prozent auf 3,8 Milliarden Dollar reduziert wurde.
Insgesamt finanzierte Herr Cooper in den ersten drei Monaten des Jahres 2022 46.933 Kredite in Höhe von insgesamt 11,6 Milliarden US-Dollar, was einem Rückgang von 33 % gegenüber dem Vorquartal und einem Rückgang von 54 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Während das Interesse an Cash-out-Refinanzierungen immer noch besteht, erwartet das Unternehmen, dass es für den Rest des Jahres nur 7 bis 8 Milliarden US-Dollar an Krediten pro Quartal generieren wird.
Cooper reagierte mit der Entlassung von 250 Mitarbeitern im ersten Quartal, teilte ein Unternehmenssprecher Inman per E-Mail mit und verwies auf die Auswirkungen steigender Zinsen auf das Volumen der Hypothekenvergabe.
Jay Bray
Ende letzten Jahres hatte Mr. Cooper 8.200 Mitarbeiter. Aber es kommen noch mehr Entlassungen, warnte CEO Jay Bray bei einem Gewinngespräch mit Investmentanalysten.
Sie werden sehen, wie wir arbeiten [the company’s loan origination business] mit gleichbleibender Rentabilität, wenn auch auf niedrigerem Niveau, da dies eindeutig nicht der richtige Zeitpunkt ist, um Volumen oder Marktanteile zu verfolgen“, sagte Bray. „Wir haben bereits mehrere Schritte unternommen, um unsere Kapazität anzupassen, und Sie werden sehen, dass wir noch mehr tun werden.“
Das Kreditverwaltungsportfolio nähert sich 1 Billion US-Dollar
Das Kreditdienstleistungsgeschäft von Herrn Cooper hingegen boomt, da das Unternehmen das langfristige Ziel verfolgt, sein Kreditdienstleistungsportfolio auf 1 Milliarde US-Dollar zu steigern.
Nicht nur wächst der Pool von Kreditnehmern, von denen das Unternehmen Zahlungen einzieht, sondern das Geschäft wird mit steigenden Zinsen nur noch rentabler.
Am 31. März sammelte Herr Cooper Zahlungen von 3,9 Millionen Kreditnehmern, die 796 Milliarden US-Dollar an ausstehenden Hypothekenschulden schuldeten, ein Anstieg von 27 Prozent gegenüber 628 Milliarden US-Dollar im gleichen Zeitraum vor einem Jahr.
Mr. Cooper Loan Servicing Portfolio
Quelle: Herr Cooper Investorenpräsentation.
Mehr als die Hälfte des Servicing-Portfolios des Unternehmens (412 Milliarden US-Dollar) besteht aus Krediten, für die es Mortgage Servicing Rights (MSR) hält. Die restlichen 384 Milliarden US-Dollar bestehen aus Krediten, für die Mr. Cooper Zahlungen als Submanager für andere Kreditgeber und Investoren einzieht.
Steigende Zinsen bedeuten, dass weniger Hausbesitzer motiviert sind, ihre bestehende Hypothek zu refinanzieren. Während das das Kreditgeschäft von Mr. Cooper reduziert, macht es die Bedienung von Krediten viel profitabler.
Da weniger Kreditnehmer ihre Kredite im Voraus zurückzahlen und möglicherweise mit einem anderen Kreditdienstleister enden, kann Mr. Cooper seine bestehenden Kunden länger halten, was zu geringeren Amortisationen führt.
Die Vorauszahlungsrate für das Hypothekenverwaltungsportfolio von Herrn Cooper sank von 23,7 % im ersten Quartal 2021 auf 15,1 % in den ersten drei Monaten dieses Jahres. Bis Ende des Jahres erwartet Mr. Cooper, dass die Prepaid-Rate auf 8,1 Prozent sinken wird.
Für jede 1-prozentige Verbesserung des Prepaid-Tarifs zugunsten von Herrn Cooper kann das Unternehmen jedes Quartal zusätzliche 15 Millionen US-Dollar an Vorsteuereinnahmen oder 60 Millionen US-Dollar pro Jahr generieren, sagte das Unternehmen in einer Erklärung. Investorenpräsentation.
Steigende Zinssätze bereiten die Voraussetzungen für „starken, wiederkehrenden, rentenähnlichen Cashflow, der im aktuellen Zinsumfeld jahrelang anhalten wird“, sagte Bray. Bis Ende des Jahres sollte Herr Cooper „mindestens 100 Millionen US-Dollar pro Quartal an Einnahmen vor Steuern“ aus der Verwaltung von Wohnungsbaudarlehen generieren, sagte er.
Mr. Coopers wachsendes Hypothekendienstleistungsportfolio trug dazu bei, dass das Kreditdienstleistungssegment des Unternehmens im ersten Quartal einen Umsatz von 716 Millionen US-Dollar erwirtschaftete, was einer Steigerung von 26 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Die Einnahmen aus der Kreditvergabe gingen jedoch um 45 Prozent zurück, von 595 Millionen US-Dollar vor einem Jahr auf 324 Millionen US-Dollar im ersten Quartal 2022.
Herr Cooper berichtete, dass die Gewinne des gesamten Unternehmens im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 18 Prozent auf 658 Millionen US-Dollar gestiegen seien, bei einem Umsatz von 1,05 Milliarden US-Dollar. Dies war jedoch hauptsächlich auf den Nettogewinn von 223 Millionen US-Dollar zurückzuführen, den das Unternehmen im veröffentlicht hat 31. März Verkauf seiner Softwareentwickler-Serviceplattform Sagent. Ohne diesen Beitrag zum Endergebnis wäre Mr. Coopers Nettoeinkommen für das Quartal um 22 Prozent niedriger als vor einem Jahr gewesen.
Die Auktionsplattform Xome wird wieder profitabel
Obwohl Mr. Cooper letztes Jahr seine Titel-, Bewertungs- und Außendienstgeschäfte verkaufte, war sein xome Tochtergesellschaft betreibt weiterhin eine Auktionsplattform für Zwangsvollstreckungen und Immobilien (REO).
Während der Pandemie wurde Millionen von Kreditnehmern Nachsicht für ihre Hypothekenzahlungen gewährt, und Kreditgebern wurde verboten, auf dem Höhepunkt der Krise Zwangsvollstreckungen einzuleiten.
aber mit ihm fällig am 31. Juli von bundesstaatlichen Moratorien für Zwangsvollstreckungen und die Sonnenuntergang am 31. Dezember Zusätzliche Kreditnehmerschutzmaßnahmen des Consumer Financial Protection Bureau: Kreditgeber nehmen Zwangsvollstreckungsverfahren gegen säumige Kreditnehmer vorsichtig wieder auf.
In den ersten drei Monaten des Jahres wurde dem Xome-Auktionsmarkt eine Rekordzahl von 11.509 Häusern hinzugefügt, was den Bestand der Website auf ein Allzeithoch von 18.254 brachte.
Fluss neuer Immobilien an die Xome-Börse nach Quartal
Quelle: Herr Cooper Investorenpräsentation.
„Als Servicer gehen wir vorsichtig mit Zwangsvollstreckungen voran und wollen sicherstellen, dass ihre Kreditnehmer jede Möglichkeit haben, dies zu vermeiden“, sagte Bray. „Aber der wachsende Rückstand bei REO steht außer Frage. In den letzten zwei Monaten haben wir viel höhere Zuflüsse gesehen und im März erreichten unsere Lagerbestände ein Allzeithoch.“
Der Bestand auf der Online-Immobilienauktionsplattform Hubzu ist im vergangenen Jahr um 53 Prozent gewachsen, so der Website-Betreiber sagte Altfuente In der vergangenen Woche.
Die Preissteigerung von Eigenheimen hat auch die Verkaufspreise an der Xome-Börse um 22 Prozent in die Höhe getrieben, was bedeutet, dass jedes auf der Website versteigerte Eigenheim mehr Einkommen für Mr. Cooper generiert.
Chris Marshall
Nachdem er bei Xome aufgrund des Zwangsvollstreckungsmoratoriums „in den letzten zwei Jahren einen kleinen Geldbetrag“ verloren hat, prognostiziert Herr Cooper, dass die Börse im zweiten Quartal die Gewinnschwelle erreichen und 2023 einen Vorsteuergewinn von 120 Millionen US-Dollar erzielen wird, Vice President und Präsident Chris Marshall sagte.
Während Hypothekenverwalter „einen sehr vorsichtigen Ansatz zur Wiederaufnahme ihrer Zwangsvollstreckungen“ gewählt haben, „muss früher oder später das Inventar der Zwangsvollstreckungen liquidiert werden“, sagte Marshall.
Wenn die Zwangsvollstreckungen auf das Vorpandemieniveau von rund 210.000 Zwangsvollstreckungen pro Jahr zurückkehren, wäre das doppelt so hoch wie derzeit. Wenn sich die Wirtschaft abschwäche, „wäre das Volumen der Zwangsvollstreckungen über einen längeren Zeitraum wesentlich höher“, fügte er hinzu.
Mr. Cooper schätzt, dass Xome derzeit etwa 30 Prozent des Auktionsmarktes für Einfamilienhäuser kontrolliert, ein Anteil, von dem er erwartet, dass er bis Ende des Jahres auf 40 Prozent wachsen wird.
Marshall deutete an, dass er angesichts des Potenzials des Unternehmens für eine Ausgliederung bereit sein könnte.
„Wenn wir über das Potenzial von Xome nachdenken, setzen wir uns unermüdlich für unsere Investoren ein, um den vollen Wert dieses Geschäfts auszuschöpfen“, sagte Marshall. „Wir betrachten die Auktionsbörse als ein erstklassiges, vollständig digitales Geschäft mit enormem Umsatzpotenzial, und nichts davon spiegelt sich in unserem Aktienkurs wider.“
Herr Cooper führt „erste Gespräche mit Bankern, die uns zu Monetarisierungsalternativen beraten, und ich freue mich darauf, im nächsten Quartal weitere Updates bereitzustellen“, sagte er.
Die vielfältigen Einnahmequellen von Cooper bedeuten, dass der Aktienkurs steigenden Zinsen besser standgehalten hat als einige Unternehmen, die sich mehr auf Wohnungsbaudarlehen konzentrieren.
Im vergangenen Jahr, Anteile an Mr. Cooper Sie wurden für nur 31,42 $ und bis zu 52,34 $ gehandelt. Nach der Gewinnmeldung am Donnerstag schlossen die Aktien von Mr. Cooper die Woche bei 44,97 $, was einem Anstieg von 43 Prozent gegenüber dem 52-Wochen-Tief vom 6. Mai 2021 entspricht.
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