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Laut einer neuen Bericht einer gemeinnützigen Organisation Verbraucherüberwachung der Verbraucherverband von Amerika.
Der Bericht „Miscellaneous Real Estate Commissions: New York City’s Residential Brokerage Anomaly“ analysierte mehr als 2.000 kürzlich verkaufte Eigenheime in Manhattan, Brooklyn, Queens und Hempstead, Long Island, die über drei Listungsdienste verkauft wurden. : Brooklyn MLS, Ein Schlüssel MLSund der Residential Listing Service (RLS) des New York Real Estate Board.
Der New Yorker Immobilienmarkt hat im Gegensatz zu anderen Märkten kein dominantes MLS, und dieses MLS ist fast immer mit Maklern verbunden.
CFA stellte fest, dass die durchschnittlichen Provisionen, die von Listing Agents an Buying Agents angeboten wurden, zwischen 1 Prozent in Teilen von Brooklyn und 3 Prozent in Manhattan lagen und dass die durchschnittlichen Gesamtprovisionssätze in Brooklyn 3 Prozent und in Manhattan 6 Prozent betrugen.
Quelle: CFA
„Wir waren erstaunt, als wir erfuhren, dass es in ganz New York City so große Unterschiede bei den Maklergebühren und -provisionen gab“, sagte Stephen Brobeck, Senior Fellow beim CFA und Autor des Berichts, in einer Erklärung.
Steve Brock
„Mit 72.000 US-Dollar ist die Gesamtvergütung des Maklers für eine Eigentumswohnung im Wert von 1,2 Millionen US-Dollar in Manhattan wahrscheinlich dreimal so hoch wie die Gesamtvergütung des Maklers von 24.000 US-Dollar für eine Eigentumswohnung im Wert von 800.000 US-Dollar, die in Teilen von Brooklyn verkauft wird.“
CFA führte die Recherche für den Bericht durch, nachdem eine frühere Studie gefunden worden war Sehr einheitliche Provisionssätze für Einkäufer in fast zwei Dutzend US-Städten außer Brooklyn.
Laut CFA zeigt sein jüngster Bericht, dass Immobilienmakler und -makler immer noch Geld verdienen können, selbst wenn die Provisionssätze niedriger sind als in den meisten Märkten üblich.
„[T]an Brooklyn MLS und in geringerem Maße an OneKey MLS in nahe gelegenen Gemeinden, hat gezeigt, dass Makler Wohnimmobilien mit Provisionssätzen gewinnbringend verkaufen können, die viel niedriger sind als die 5-6 Prozentsätze, die in der Branche vorherrschen Bericht sagte.
„In der Gegend von New York City sind die Immobilienpreise zwar relativ hoch, aber in vielen Gemeinden mit den niedrigsten Provisionssätzen am niedrigsten. Darüber hinaus sind die Provisionssätze auch in vielen anderen Gegenden des Landes hoch, in denen die Immobilienpreise hoch sind.“
Der jüngste CFA-Bericht kommt zu dem Schluss, dass der Hauptgrund für die Unterschiede bei den Provisionssätzen im Raum New York City das MLS war, über das der Verkauf getätigt wurde, insbesondere die MLS-Regeln.
Laut CFA verlangt REBNY RLS von Börsenmaklern, dass sie Kaufmaklern den gleichen Vergütungsbetrag anbieten und gewähren, den sie erhalten, mit anderen Worten, die Gesamtprovision gleichmäßig aufteilen, und hat einen Standard von 5 bis 6 Prozent der Gesamtprovisionen festgelegt .
Unterdessen sind in der Brooklyn MLS öffentlich gehandelte Makler nicht verpflichtet, Kaufmaklern eine Entschädigung anzubieten, und 10 Prozent der Auflistungen in der Stichprobe der Studie entschieden sich dagegen. Dort beliefen sich die meisten Gesamtprovisionssätze auf 3 oder 4 Prozent mit einer zunehmenden Anzahl von 2 Prozentsätzen, insbesondere wenn der Listing Agent das Geschäft abschloss, indem er sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer zusammenarbeitete.
Und OneKeyMLS, das mit der National Association of Realtors verbunden ist, verlangt nicht, dass die Vergütung des Maklers der des Maklers entspricht, hat aber eine NAR-Regel, die verlangt, dass Makler den Maklern ein einseitiges Vergütungsangebot unterbreiten um einen Eintrag einzureichen. Mehrere bundesstaatliche Kartellverfahren Derzeit greifen diese Regel an, dass die CFA hat verurteilt in diversen Berichten.
Quelle: CFA
„Der Markt in New York City zeigt, dass die Preise sinken, wenn Listing-Agenten den Einkäufern keine nicht verhandelbaren Provisionen anbieten müssen“, sagte Brobeck. „Wenn diese Provisionen jedoch erforderlich sind und die Listing Agents den Einkäufern die gleiche Vergütung bieten müssen, bleiben die Gebühren hoch.“
In dem Bericht bekräftigte CFA seine fordert ein totales Verbot bei Verkäufern, die Makler-Käufer-Provisionen anbieten.
„Der Wohnimmobilienmarkt in New York City zeigt, dass ein gewisser Preiswettbewerb zwischen Maklern und Maklern möglich ist“, heißt es in dem Bericht.
„Eine Entbündelung der Tarife würde wahrscheinlich nicht nur mehr Tarifwettbewerb anregen, sondern auch das notwendige Experimentieren mit verschiedenen Tarif- und Servicemodellen.“
Der Wachhund forderte die Verbraucher in New York City, insbesondere diejenigen, die von REBNY beliefert werden, auf, auf niedrigeren Provisionssätzen zu bestehen.
„In den meisten Fällen werden diejenigen, die Häuser in Manhattan verkaufen, von hohen Provisionssätzen abgezockt“, sagte Brobeck. „Bei einem Eigentumswohnungsverkauf im Wert von 1 Million US-Dollar verdienen Makler selten 60.000 US-Dollar an Entschädigung, den Preis von zwei neuen Economy-Autos oder einem teuren.“
mantilla williams
Auf die Frage nach einem Kommentar zum CFA-Bericht sagte NAR-Sprecher Mantill Williams gegenüber Inman: „Der freie Markt legt die Vergütungskosten auf den lokalen Immobilienmärkten organisch fest, unter anderem basierend auf Wettbewerb, Service, Verbraucherpräferenzen und dem, was der Markt tragen kann.
Der CFA-Bericht stellte fest, dass Compass, das zweitgrößte Wohnimmobilienunternehmen der Stadt, beim Verkauf über OneKey in Brooklyn „REBNY-Gebühren“ erhebt. Da Compass bei praktisch allen OneKey-Verkäufen in Brooklyn mit Nicht-OneKey-Mitgliedern zusammenarbeitete, spekulierte CFA, dass Compass seine Provisionen von 2,5 % und 3 % für andere REBNY-Mitglieder reserviert haben könnte.
Ohne Compass-Verkäufe fiel die durchschnittliche Kaufprovisionsrate von OneKey Brooklyn von 2,5 Prozent auf 1,5 Prozent.
„Es scheint, dass die MLS-Gebühren von Brooklyn alle Provisionsgebühren in New York City gesenkt haben, mit Ausnahme derjenigen, die für REBNY-Verkäufe erhoben werden“, sagte Brobeck.
Daraus folgerte CFA, dass nur ein MLS mit niedrigen Provisionen in einem Markt die Provisionssätze in anderen MLSs senken kann, die in denselben oder in benachbarten Märkten tätig sind.
„Dieser Zinsdruck könnte das Bewusstsein der Verbraucher widerspiegeln, dass einige lokale Provisionssätze niedrig sind“, heißt es in dem Bericht.
„Es kann auch die Praxis einiger Agenten widerspiegeln, die daran gewöhnt sind, niedrige Kaufraten für eine MLS anzubieten, auch niedrige Raten für eine andere MLS anzubieten.
„Und es könnte das Bewusstsein anderer Listing-Agenten widerspiegeln, dass in einem Geschäft, das stark von der Zusammenarbeit der Agenten abhängig ist, der Tarifwettbewerb eine praktikable Alternative zu den starren Tarifregeln der Branche ist.“
Niedrige Provisionssätze können jedoch unbeabsichtigte negative Folgen haben. Der CFA-Bericht stellte fest, dass Doppelabschlüsse in der REBNY RLS selten waren und in Brooklyn MLS mit 46 Prozent der Verkäufe in letzterer von einzelnen Agenten (derselbe Agent arbeitete mit Käufer und Verkäufer) und 58 Prozent Doppelverkäufen am höchsten waren. -Abgeschlossen durch Büros (derselbe Makler arbeitete mit dem Käufer und dem Verkäufer zusammen).
Im Gegenteil, A frühere CFA-Studie fanden heraus, dass das doppelte Eintauchen durch einzelne Agenten in 12 Städten zwischen 3 % und 15 % lag, mit einem Durchschnitt von 9,4 %.
„Die meisten Makler, die Immobilien über das Brooklyn MLS verkaufen, bieten nicht nur niedrige Kaufpreise, sondern arbeiten auch hart daran, Käufer zu finden“, sagte Brobeck.
„Oft verweigern oder verzögern sie die MLS-Notierung oder erschweren es den Einkäufern, die Immobilie zu verkaufen, indem sie beispielsweise die Kommunikation einschränken.“
Laut CFA arbeiten Listing Agents im Staat New York normalerweise mit Käufern als Kunden, nicht als Kunden, wenn sie ein duales Geschäft abschließen, da der Staat von einer dualen Agentur abrät.
„Wenn Käufer keinen Anwalt beauftragen, sind die meisten bei Doppelverkäufen nicht vertreten“, sagte Brobeck.
CFA kam jedoch zu dem Schluss, dass häufigere Doppelabschlüsse wahrscheinlich das Ergebnis und nicht die Ursache niedriger Provisionssätze waren.
„[L]Energieprovisionssätze ermutigen Agenten anscheinend, den Umsatz zu verdoppeln“, heißt es in dem Bericht.
„Im Bundesstaat New York kostet diese Doppelbilanz die Käufer treuhänderische Vertretung, da die Börsenmakler sie im Allgemeinen als Kunden und nicht als Kunden behandeln.
„In anderen Gebieten des Landes, in denen die duale Vertretung weit verbreitet ist, werden die Kosten hauptsächlich von Verkäufern getragen, die die treuhänderische Vertretung verlieren. Listungsmakler, die als Doppelagenten fungieren, können Verkäufern nicht mehr legal Ratschläge oder Unterstützung geben, die Käufern schaden würden.“
Der CFA-Bericht enthält einen methodischen Vorbehalt.
„Der größte Teil dieses Berichts versucht, die Unterschiede in den typischen Raten und die Streuung dieser Raten innerhalb der sechs MLS-Gruppen im Raum New York City zu erklären“, heißt es in dem Bericht.
„Aufgrund begrenzter Daten und Analysemethoden ist die Erforschung der Ursachen eher suggestiv als definitiv, obwohl es starke Beweise für den Einfluss einiger Faktoren gibt.“
Der Bericht basiert auf Daten, die der Aufsichtsbehörde vom Discount-Makler und Berater Derek Eisenberg zur Verfügung gestellt wurden. Die Daten umfassen Verkäufe, die über Brooklyn MLS und OneKey MLS stattfanden, hauptsächlich im späten Frühjahr und Frühsommer 2022, und Auflistungen, keine Verkäufe, über REBNY, die im Herbst 2021 gesammelt wurden, sagte Brobeck gegenüber Inman Eisenberg, der REBNY nicht bekommen konnte verkaufte Daten.
CFA hat außerdem zwei Dutzend Immobilienexperten, Makler und Makler aus New York City befragt und veröffentlichte Artikel und wissenschaftliche Forschung überprüft, um Informationen für den Bericht zu liefern.
MLS enthalten im Allgemeinen keine Daten zu Verkaufsprovisionen. Auf die Frage, wie CFA Daten zu den Gesamtprovisionen erhalten konnte, sagte Brobeck: „Als ich letztes Jahr versuchte, die Brooklyn-Daten herauszufinden, sprach ich mit mehreren Immobilienmaklern in der Gegend von New York. Alle Gesamtsätze in New York City betragen in der Regel 3 bis 4 Prozent.
„Kürzlich habe ich mit ein paar Dutzend Immobilienmaklern gesprochen, von denen die meisten aus Brooklyn stammten. Sie sagten, dass bei käuferseitigen Raten von 1 % (dem Median) die Notierungsmakler normalerweise 2 % (insgesamt 3 %) behalten, aber in den Fällen, in denen die käuferseitigen Raten höher sind, die Gesamtraten tendenziell 4 betragen %. .
„Das gilt auch außerhalb von MLS Brooklyn. Wenn also die typischen Kaufraten bei OneKey Brooklyn (ohne Compass) oder OneKeyQueens 1,5 % betragen, beträgt die typische Rate 4 %.
„Aber in Manhattan war man sich einig, dass die typische Rate 6 Prozent beträgt. Dies wird durch meine Daten (mittlere Rate auf der Käuferseite von 3 Prozent) und das REBNY Universal Joint Brokerage Agreement gestützt, das den Standard für gleiche Sätze auf der Käuferseite und im Listing Agent festlegt.“
Anmerkung des Herausgebers: Diese Geschichte wurde mit zusätzlichen Kommentaren von Stephen Brobeck von CFA aktualisiert.
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