Northwest MLS entfernt standardmäßig den Austausch von Maklerprovisionen

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Siehe den Kommentar von Bernice Ross hier: Diese neuen MLS-Regeln könnten zukünftige Klagen der Bomb Commission töten.

Nach weiterer Prüfung durch die Immobilienbranche Kommission Struktur, Mehrfachlisting-Service im Besitz von Maklern Northwest MLS geht wieder einmal neue WegeDiesmal geben sie auf ihren Formularen an, dass die Vergütung des kaufenden Maklers direkt von den Verkäufern kommt und nicht von den gelisteten Maklern.

Ab dem 3. Oktober wird NWMLS mit Sitz in Kirkland, Washington, das 32.000 Abonnenten hat, mehrere seiner Regeln und Transaktionsformulare ändern, um die Transparenz in Bezug auf die Agentenvergütung zu erhöhen, Käufern und Verkäufern mehr Optionen in Bezug auf die Vergütung anzubieten und Innovationen zu fördern. bei Maklermodellen.

MLSs wurden mit der Idee geschaffen, Makler aufzulisten, indem Maklern, die einen potenziellen Käufer zu einem Verkauf bringen, ein Teil ihrer Provision angeboten wird, die als Genossenschaftsvergütung bekannt ist. Diese Provisionsaufteilung ist allen bekannten MLSs gemeinsam, einschließlich NWMLS.

Aber jetzt wird es nicht mehr die Standardeinstellung in NWMLS sein. Die neuen NWMLS-Regeln und -Formulare legen fest, dass die Entschädigung für den kaufenden Makler, sofern angeboten, direkt vom Verkäufer kommt. Tom Hurdelbrink, CEO von NWMLS, sagte Inman, er wisse nicht, ob NWMLS die erste MLS sei, die diese Änderung vorgenommen habe.

„Die NWMLS-Listenvereinbarung enthält seit langem die Anweisung des Verkäufers hinsichtlich der Höhe der Entschädigung, die dem Makler des Käufers angeboten wird“, sagte er per E-Mail. „Diese jüngste Änderung ist nur ein zusätzlicher Schritt, um klarzustellen, dass die dem Makler des Käufers angebotene Entschädigung vom Verkäufer kommt.“

Hurdelbrink fügte hinzu, dass NWMLS die Aufteilung von Provisionen zwischen Börsenmaklern und Kaufmaklern nicht verbietet.

„Listungsmakler können einen Teil ihrer Vergütung teilen, wenn sie dies wünschen“, sagte er. „Dennoch wird die Listungsvereinbarung dem Verkäufer nun klare und eindeutige Abschnitte präsentieren: einen für den Betrag, den der Verkäufer dem Listungsmakler entschädigen wird, und einen zweiten für den Betrag, den der Verkäufer anbieten wird, um den Makler des Käufers zu entschädigen.“

Die jüngsten Änderungen bauen auf früheren Regeländerungen auf, die MLS im Oktober 2019 vorgenommen hat. Zu dieser Zeit war NWMLS, das nicht mit Realtor verbunden ist, das erste MLS, das die öffentliche Einsichtnahme in Maklerprovisionen ermöglichte und auch die Anforderung beseitigte, dass Makler Angebote machen müssen zum Käufer. vermittelt eine Provision, um eine Notierung bei der MLS einzureichen. Zwei Jahre später, die Die National Association of Realtors hat ihre Regeln geändert verlangen, dass MLS Maklern und Agenten erlaubt, Provisionen von kaufenden Maklern anzuzeigen.

„Das maklereigene NWMLS hat die Branche erneut führend bei der Förderung eines wettbewerbsfähigen und fairen Marktplatzes für große und kleine Makler, der es Unternehmen ermöglicht, ihre Dienstleistungen für Verbraucher zu erneuern und zu differenzieren“, sagte Marty McClendon, Vertreter von Broker Redfin in Seattle, in einer Erklärung. . „Ich kann nur hoffen, dass der Rest der Branche den Mut hat, dem Beispiel von NWMLS zu folgen.“

NAR, das 1,5 Millionen Mitglieder hat und die überwiegende Mehrheit der mehr als 500 MLS des Landes in seinem Zuständigkeitsbereich hat, verlangt weiterhin von Börsenmaklern, dass sie Kaufmaklern eine Provision anbieten, um eine Auflistung bei einer MLS einzureichen, die mit Realtor verbunden ist. Diese spezielle Regel wird derzeit angefochten mehrere Bundeskartellverfahrendarunter einer, der vor kurzem Sammelklagenstatus gewonnen und eine andere, die derzeit ist Klassenzertifizierung anstreben. Auch das US-Justizministerium (DOJ). derzeit recherchiert die Regel und die Consumer Federation of America veröffentlicht hat verschiedene Studien die Regel verurteilen

„Die jüngsten Maßnahmen des Justizministeriums, in Branchenstreitigkeiten aufgeworfene Fragen, Studien von Verbraucherorganisationen, Diskussionen mit Branchenteilnehmern und andere Überlegungen gaben NWMLS die Möglichkeit, seine Regeln und Formulare weiter zu überprüfen und zu verbessern, damit Makler dies weiterhin tun können das Sortiment erneuern. von Dienstleistungen und Preismodellen, die den Verbrauchern angeboten werden“, sagte Hurdelbrink.

„Seit mehr als 30 Jahren ist der Vergütungsrahmen in der Immobilienbranche so strukturiert, dass der Verkäufer die notierende Firma zahlt und die notierende Firma ihre Vergütung mit der Maklerfirma des Käufers ‚teilt’“, sagte Hurdelbrink.

„Dieser Rahmen war ein Überbleibsel der ‚Unteragentur‘, wo jeder Makler den Verkäufer vertrat und die Makler nicht direkt für den Käufer arbeiteten. Die Unteragentur wurde in Washington per Gesetz beseitigt, das auch die Agentur des Käufers schuf. Die Struktur der „Aktienprovisionen“ wurde jedoch beibehalten“.

Der neue NWMLS-Kauf- und -Verkaufsvertrag für Wohnimmobilien wird einen Punkt enthalten, der derzeit nicht in dem Vertrag enthalten ist, die Entschädigung der Maklerfirma des Käufers, die automatisch aus der Auflistung ausgefüllt oder vom Makler des Käufers eingefügt werden kann, wenn sie nicht automatisch ausgefüllt wird. Die Vergütung kann in Prozent oder in Dollar angegeben werden. Der Käufer und der Makler des Käufers entscheiden dann, ob sie die auf der MLS angebotene Entschädigung akzeptieren oder in einem Nachtrag eine Alternative vorschlagen, sagte Hurdelbrink gegenüber Inman.

„Der Zweck dieser Überprüfung besteht darin, sicherzustellen, dass der Käufer versteht, welche Entschädigung der Verkäufer anbietet, und dem Käufer und dem Makler des Käufers die Möglichkeit zu geben, den angebotenen Betrag mit dem Verkäufer zu besprechen und auszuhandeln“, sagte er.

Der Nachtrag legt fest, dass der Verkäufer der Maklerfirma des Käufers keine Entschädigung anbieten darf, eine zusätzliche Entschädigung anbieten darf, um die Verpflichtung des Käufers im Rahmen einer Käufervertretungsvereinbarung zu erfüllen, dem Käufer einen Kredit anbieten, die in der Auflistung angebotene Entschädigung reduzieren darf oder Sie kann eine Alternative zu einer dieser Optionen anbieten.

Die neue NWMLS-Listungsvereinbarung bietet auch neue Optionen für die Maklerentschädigung für Transaktionen, bei denen ein Käufer nicht vertreten ist, ein Listungsmakler als Doppelagent fungiert und der kaufende Makler kein Mitglied von MLS ist.

„Zum [the first two] Situationen möchten der Verkäufer und der Makler möglicherweise eine unterschiedliche Vergütung vereinbaren, um die unterschiedlichen Dienstleistungen widerzuspiegeln, die der Makler erbringen kann“, sagte Hurdelbrink.

Die neue Kotierungsvereinbarung enthält eine weitere wichtige Änderung, die von der DOJ-Untersuchung inspiriert wurde: die Bedingungen, unter denen ein Nicht-NWMLS-Broker auf ein Schließfach zugreifen kann. REX Immobilien Discount Brokerage hat NAR-Regeln zum Scheitern verurteilt den Zugang zu Schließfächern einschränken, die lizenzierten Maklern Zugang zu zum Verkauf stehenden Häusern für Makler gewähren, die für ein MLS arbeiten, das mit NAR verbunden ist. EIN vorgeschlagene Siedlung zwischen der NAR und dem US-Justizministerium hätte die NAR verpflichtet, eine Regel zu verabschieden, die alle Mitgliedsvorstände und MLS verpflichtet, jedem lizenzierten Immobilienmakler oder Maklervertreter mit Zustimmung des Verkäufers Zugang zu den Schließfächern von zu gewähren Immobilien, die in einem MLS aufgeführt sind.

„[I]Ende 2019 äußerte das DOJ gegenüber der NAR Bedenken hinsichtlich des Zugangs zu Immobilien für Nichtmitgliedsmakler“, sagte Hurdelbrink.

„Die aktuellen NWMLS-Regeln und Änderungen an den Formularen gaben uns die Möglichkeit, die Zugangsfragen in der Kotierungsvereinbarung zu behandeln. Der Zugang zur Immobilie ist die Wahl des Verkäufers und ist jetzt in der Auflistungsvereinbarung enthalten, sodass der Auflistungsagent und der Verkäufer die Präferenzen des Verkäufers besprechen können, bevor sie die Immobilie auflisten. Wenn sich ein Verkäufer dafür entscheidet, Nichtmitgliedern Zugang zu gewähren, wird erklärt, wie der Zugang gewährt wird und ob Makler, die keine Mitglieder sind, vor einer Vorschau oder Anzeige eine ‚Zugangsvereinbarung‘ unterzeichnen müssen.“

Eine weitere Änderung am NWMLS-Angebotsvereinbarungsformular besteht darin, dass Verkäufer nicht mehr daran erinnert werden Washingtoner Gesetz besagt, dass Makler und Agenten von Käufern nicht verpflichtet sind, Immobilien zu zeigen, für die keine schriftliche Vereinbarung zur Zahlung einer Entschädigung an den Makler des Käufers besteht.

Auf die Frage, warum diese Erinnerung aus der Vereinbarung gestrichen werde, sagte Hurdelbrink: „Wir haben entschieden, dass es nicht länger notwendig ist, das Gesetz neu zu formulieren, insbesondere da eine Zunahme der Verwendung von Käufervertretungsvereinbarungen erwartet wird.“

NWMLS wird den Vergütungsabschnitt seiner Käufervertretungsvereinbarungsformulare präzisieren, um die vom Verkäufer gezahlte Vergütung und die vom Käufer gezahlte Vergütung getrennt zu behandeln, einschließlich eines neuen Abschnitts, in dem, wenn die vom Verkäufer angebotene Vergütung größer ist als die zwischen dem Käufer vereinbarte Vergütung und dem kaufenden Makler vereinbaren die Parteien, diesen Teil der Entschädigung entweder an die kaufende Maklerfirma, den Käufer oder den Verkäufer zu leiten, sagte Hurdelbrink.

Dieser Vergütungsabschnitt enthält auch eine Formulierung, die besagt, dass der Makler die Angebote nicht nach dem Betrag des Vergütungsangebots des Verkäufers filtert, es sei denn, der Käufer und der kaufende Makler vereinbaren etwas anderes. Das Filtern von Einträgen nach Provision ist eine der Branchenpraktiken, die das DOJ als mögliches Verwaltungsinstrument anstrebt. NAR hat seine Regeln im November geändert, um eine solche Filterung zu verbieten, wenn es um die Anzeige öffentlicher Listen auf Websites geht, aber nicht anders.

„Käufer sollten sich darüber im Klaren sein, wie und wie viel ihr Makler entschädigt wird“, sagte Stuart Heath, Eigentümer von Bellmark Real Estate und Vorsitzender des NWMLS-Vorstands, in einer Erklärung.

„Und Käufer sollten die Möglichkeit haben, diese Entschädigung frei mit ihrem Makler auszuhandeln. Diese Änderungen sind ein positiver Schritt bei der Weiterentwicklung der Branche.“

Laut Hurdelbrink werden die Änderungen an den Regeln und Formularen es Maklern ermöglichen, sich leichter zu differenzieren, indem sie ihre eigenen Maklerverträge erstellen, „um ihre Dienstleistungen und Preismodelle zu fördern, sich an die Bedürfnisse und Interessen der Verbraucher anzupassen und auf dem Markt zu konkurrieren“. Markt“.

In einer Erklärung stellte er fest, dass NWMLS-Transaktionsformulare bei fast allen Wohnimmobilienverkäufen im Bundesstaat Washington verwendet werden.

„Wir glauben, dass diese Änderungen ein bedeutender Schritt in der Entwicklung der Immobilienmaklerbranche sind und den Maklern im Nordwesten helfen werden, die Nation weiterhin anzuführen, indem sie den Verbrauchern besser dienen“, sagte er.

Hurdelbrink deutete auch an, dass es weitere Änderungen an NWMLS geben könnte.

„NWMLS diskutiert weiterhin Möglichkeiten, die Interessen seiner Mitgliedsmakler und der Verbraucher, die sie bedienen, voranzutreiben“, sagte er. „Kontinuierliche Veränderung und Weiterentwicklung sind sowohl unvermeidlich als auch wünschenswert.“

E-Mail Andrea V. Brambila.

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