Haben Sie jemals aufgehört, einen Einkäufer wegen eines Ihrer Angebote anzurufen, weil Sie keine Zeit dafür haben? beantworte deine Fragen? Sind Sie irritiert, wenn ein Käufer Sie nach der Hypothek und anderen Details der Immobilie fragt? Nur ein kleiner Prozentsatz der Agenten kann die folgenden 10 Fragen beantworten. Bist du einer der wenigen Auserwählten, die das können?
Ist noch Zeit für ein Angebot?
Wenn es keinen unterzeichneten Vertrag für die Immobilie gibt und Ihr Staat es Ihnen erlaubt, mehr als ein Angebot gleichzeitig auszuhandeln, wenn der Makler des Käufers fragt: „Ist noch Zeit, ein Angebot abzugeben?“ die einzig richtige Antwort ist „Ja“.
Wie viel nimmt der Verkäufer?
Die richtige Antwort auf diese Frage lautet: „Ich weiß es nicht. Der einzige Weg, dies herauszufinden, ist die Abgabe eines Angebots.“
Wie viele Hypotheken gibt es auf dem Grundstück?
Nur sehr wenige Agenten stellen diese Frage, weil Hypothek bezogen Probleme werden normalerweise durch Treuhand oder Titel behandelt, sobald die Immobilie unter Vertrag steht.
Hier ist die Herausforderung. Nach RealtyTracetwa 5 bis 10 Prozent der Hausbesitzer in den USA. U-Boot auf Ihrer Hypothek, die mehr schuldet, als Ihr Eigentum wert ist. Neben, 64 Prozent von den Amerikanern leben jetzt Gehaltsscheck zu Gehaltsscheck.
Wenn Sie die Anzahl und Höhe der Hypotheken auf die Immobilie nicht kennen, wie planen Sie den Abschluss, wenn der Verkäufer zu den 5 bis 10 Prozent der Hausbesitzer gehört, die mehr schulden, als die Immobilie wert ist?
Obwohl Anbieter dieses Problem nicht immer offen ansprechen, können Sie diese Daten schnell überprüfen, indem Sie uns besuchen HomeDisclosure.com, eine Website, die von ATTOM Data betrieben wird. Hier finden Sie eine Liste aller Hypotheken, die auf die Immobilie aufgenommen wurden, einschließlich der Daten, an denen die Darlehen gewährt wurden.
Sobald die Auflistung unterzeichnet ist, überprüfen Sie immer die Darlehensinformationen mit dem Verkäufer. Ein Teil der Darlehen kann vollständig getilgt oder durch Refinanzierung eliminiert worden sein.
Gibt es Pfandrechte oder Urteile?
Verkäufern kann es peinlich sein, zuzugeben, dass sie ihre Grundstücksgebühren nicht bezahlt haben oder dass ein IRS-Steuerpfandrecht gegen sie besteht. Aus diesem Grund sollten Sie diese Frage immer stellen und dann ohnehin überprüfen, was derzeit auf der Immobilie registriert ist.
Zum Beispiel das Finanzamt Steuerpfandrechte Die Entfernung kann Monate dauern, selbst wenn das Pfandrecht irrtümlich ist. Stadt- und Staatspfandrechte sind oft einfacher zu begleichen, solange genügend Bargeld im Geschäft ist, um sie abzuzahlen.
Die genaueste Quelle für diese Informationen ist Ihre Titelfirma, obwohl sie normalerweise eine Gebühr erhebt, wenn es keine offene Titelbestellung auf der Immobilie gibt. Sie können auch nach „kostenlose Pfandrechtsprüfung“ suchen, um auf Unternehmen zuzugreifen, die diesen Service anbieten.
Idealerweise sollten Sie dies tun, bevor die Auflistung in der MLS live geht. Es ist viel besser, dies zu lösen, bevor Sie eine Auflistung vornehmen, als sich damit befassen zu müssen, sobald die Immobilie unter Vertrag steht.
Gibt es städtische oder städtische Bußgelder auf dem Grundstück?
Steht eine Immobilie leer, befindet sich der Verkäufer in finanziellen Schwierigkeiten oder handelt es sich bei der Immobilie um ein REO (Bank gehört), kann es sein, dass dem Verkäufer zusätzliche Strafen auferlegt werden, die vor Abschluss der Transaktion bezahlt werden müssen.
Zum Beispiel listete ein mir bekannter Agent ein Grundstück in Florida auf, dessen Pool von Moskitos befallen war. Die Stadtstrafe betrug 1.000 Dollar pro Tag. In einer seltsamen Wendung wurden diese Bußgelder NACH Abschluss der Transaktion an den neuen Eigentümer übertragen. Um die Sache noch komplizierter zu machen, sind Sie als Listing Agent verpflichtet, diese Bußgelder jedem potenziellen Käufer zu melden.
Auch hier sind Websites, die Pfandrechte prüfen, ein guter Ausgangspunkt.
Wie hoch sind die Grundsteuern für diese Immobilie?
AVMs und die meisten MLSs zeigen aktuelle Grundsteuern. Abhängig von Ihrem Bundesstaat können diese dramatisch ansteigen, sobald die Immobilie geschlossen ist.
Zum Beispiel jedes Mal, wenn ein Käufer ein Haus in Kalifornien kauft, seine Grundsteuern auf rund 1,2 Prozent des Grundstückswertes steigen. Danach steigen die Steuern um etwa zwei Prozent pro Jahr.
Andererseits verlangt Texas, dass alle Immobilien ab dem 1. Januar zum Marktwert bewertet werden.St. jährlich. Während einige Gebiete Steuersätze von weniger als zwei Prozent haben können, liegen die meisten großen Ballungsgebiete von Texas zwischen 2,3 und 3,0 Prozent der gesamten geschätzten Bewertung. Für bestehende Eigentümer können die Grundsteuern um bis zu 10 Prozent pro Jahr steigen, basierend auf dem aktuellen Marktwert.
Wenn Sie diese Frage für Ihre Region nicht beantworten können, finden Sie die genauen Anforderungen heraus, damit Sie Ihren Käufern korrekt mitteilen können, wie viel sie voraussichtlich zahlen müssen, insbesondere wenn sie in ein anderes Bundesland ziehen. Es kann oft viel höher sein, als sie erwarten.
Hat die Home Owners Association (HOA) ausstehende Beitragserhöhungen oder Sonderveranlagungen?
Es ist sehr üblich für einen Hausbesitzer, der mit seinem nicht Schritt gehalten hat Nachrichten der Hauseigentümergemeinschaft nicht wissen, ob es eine Sonderbewertung oder Honorarerhöhung in den Werken gibt.
Zwei Möglichkeiten, dies festzustellen, bestehen darin, nach den HOA-Protokollen der letzten zwei Jahre zu fragen. Alternativ können Sie sich bei der Verwaltungsgesellschaft erkundigen, ob derzeit eine Sonderveranlagung oder Gebührenerhöhung anhängig ist, die noch nicht abgelaufen ist.
Der Grund, warum dies für den Käufer wichtig ist, ist, dass er möglicherweise gezwungen ist, einige dieser zusätzlichen Gebühren zu zahlen. Auch wenn es sich um eine erhebliche Erhöhung der Gebühren handelt, könnte dies die Fähigkeit des Käufers beeinträchtigen, sich für sein Darlehen zu qualifizieren.
Sind Upgrades erlaubt?
Ihr Verkäufer sagt Ihnen, dass Ihr Haus ein neues Dach und eine neue Küche hat. Die Frage ist, ob sie für alle Arbeiten eine Genehmigung erhalten haben. Je nachdem, wo Sie wohnen, sind einige Gebiete relativ locker, wenn es darum geht, Genehmigungen zu erhalten. An Orten wie Los Angeles müssen Sie jedoch eine Genehmigung einholen, selbst wenn Sie nur eine Spülmaschine oder einen Wasserkocher ersetzen.
Um diesen Punkt zu veranschaulichen, hat ein Hausbesitzer in West Los Angeles ein Millionen-Dollar-Haus umfassend umgestaltet, bei dem eine beträchtliche Menge an Quadratmetern hinzugefügt wurde. Der Eigentümer hat die Genehmigungen nicht erhalten. Die Stadt forderte den Verkäufer auf, die Verbesserungen zu entfernen.
Auch hier gilt: Wenn Sie ein Inserat aufnehmen und der Verkäufer sagt, dass er Arbeiten am Haus durchgeführt hat, bestimmen Sie die Art der Arbeiten und ob eine Genehmigung erforderlich ist. Wenn eine Genehmigung erforderlich ist und der Verkäufer keine erhalten hat, ermutigen Sie die Verkäufer bitte, das Problem zu lösen, bevor Sie die Immobilie anbieten. Wenn sie sich weigern, haben Sie drei Möglichkeiten:
- Wenn Sie die Liste nehmen, müssen Sie melden, dass die Verbesserungen nicht auf dem MLS, der Eigentumsoffenlegungserklärung und jedem Hypothekengeber erlaubt sind.
- Die komplizierteste Situation tritt auf, wenn die Verkäufer Sie bitten, nicht offenzulegen, dass keine Genehmigungen vorliegen. Wenn Sie dies nicht tun, kann dies nicht nur zu einer Klage führen, sondern Sie können auch Ihre Lizenz verlieren.
- Die eigentliche Frage ist, ob Sie diese Liste überhaupt nehmen sollten. Höchstwahrscheinlich lautet die Antwort „Nein“.
An wen wende ich mich, um Versorgungsunternehmen zu wechseln?
Das habe ich persönlich erlebt, als wir hier in Austin unser erstes Haus bauten. Das Musterhaus hatte alle Gasgeräte. Ich habe keine Propantanks in der Unterteilung gesehen. Was mir nicht klar war, war, dass es einen großen unterirdischen Propangastank für die gesamte Unterteilung gab.
Das war ein teurer Fehler. Meine Propanrechnung war nicht nur fast viermal höher als Erdgas, es ist auch ein schmutzigerer Brennstoff.
Wenn Sie also eine Liste erstellen, gehen Sie nicht davon aus. Fragen Sie nach Kopien Ihrer neuesten Stromrechnungen um Ihren Kabel- und Internetanbieter, Strom, Gas, Müllabfuhr und Wasser zu ermitteln.
Haben Sie dem Verkäufer von dem Angebot erzählt, das wir gesendet haben?
Dies ist wahrscheinlich das frustrierendste Problem für kompetente Makler und seriöse Käufer. Was auch immer der Grund sein mag, einige Makler senden ihren Verkäufern keine Angebote oder, was noch schlimmer ist, rufen nicht einmal den Makler des Käufers mit dem Angebot zurück.
Wenn Sie nicht konform bieten lokale Immobiliengesetze, sollten Sie jetzt damit beginnen. Wenn Sie dies nicht tun, kann dies zu Rechtsstreitigkeiten führen und möglicherweise sogar dazu führen, dass Sie Ihre Lizenz verlieren.
Wenn Sie die grundlegenden Fragen nicht beantworten können, ist es an der Zeit, jetzt damit zu beginnen, die Antworten für jeden Ihrer Einträge zu finden. Dies ist der beste Weg, um sicherzustellen, dass Sie Ihren Verkäufern und potenziellen Käufern die professionellste Vertretung bieten, die möglich ist.
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