So nutzen Sie Immobilien zur Finanzierung Ihrer Altersvorsorge

Zweitwohnungen und Anlageimmobilien faszinieren Investoren, die sich an Inman’s Weekly wenden Immobilienportfolio E-Mail-Newsletter sowie Agenten, die mit dieser speziellen Kundenklasse arbeiten. Diesen Monat tauchen wir in alles ein, von den neuesten Informationen zu Airbnb und Vrbo bis hin zu den Änderungen, die Investoren an ihren Portfolios in einem sich verändernden Immobilienmarkt vornehmen.

Intelligent Investoren Sie sind Gegensätze: Sie verkaufen, wenn die Immobilienwerte steigen, und sie kaufen, wenn sie fallen. Entsprechend Makler.comGroßstädte wie Austin, Charleston, Denver, Phoenix und Las Vegas sind seit Juni zwischen 7,9 und 10,3 Prozent eingebrochen.

Da die Preise im ganzen Land fallen, könnte 2023 bis 2025 der beste Zeitpunkt seit zwei Jahrzehnten sein, um in Immobilien zu investieren, die jetzt Cashflow generieren und zusätzlich Einnahmen zur Finanzierung Ihres Ruhestands generieren.

Wussten Sie, dass in den letzten 200 Jahren 90 Prozent der Millionäre der Welt haben ihr Vermögen durch Investitionen in Immobilien aufgebaut? Wie Präsident Franklin Roosevelt vor mehr als 80 Jahren feststellte:

Immobilien können nicht verloren gehen, gestohlen oder weggenommen werden. Mit gesundem Menschenverstand gekauft, vollständig bezahlt und mit angemessener Sorgfalt verwaltet, ist es die sicherste Investition der Welt.

Immobilien versus Börse

Aus meiner Sicht die wichtigsten Vorteile des Besitzens Immobilie, Im Gegensatz zu Aktien umfassen sie:

• Immobilien sind ein hartes Gut, das Sie bewohnen oder vermieten können.
• In der Vergangenheit haben praktisch alle US-Immobilien mit der Inflationsrate Schritt gehalten und/oder diese übertroffen.
• Sie bauen Eigenkapital auf, wenn die Preise steigen, bezahlen jeden Monat Ihre Hypothek und/oder nehmen Verbesserungen an der Immobilie vor.
• Der Handel wird mit ausgeklügelten Algorithmen auf Nanosekundenebene durchgeführt, die in nur wenigen Minuten massive Gewinne oder Verluste generieren können. Im Vergleich dazu bewegen sich Immobilien im Schneckentempo, etwa alle 10 Jahre, durch Käufer- und Verkäufermärkte. Diese langfristigen Zyklen machen es viel einfacher, von Marktschwankungen zu profitieren.
• In den vier vorherigen Rezessionen, die ich erlebt habe, einschließlich der schlimmsten in den frühen 1990er Jahren, als der Markt in Los Angeles in etwas mehr als sechs Monaten um 35 Prozent einbrach, als der Markt wieder stieg, stiegen die Preise in nur wenigen Monaten auf das Niveau vor der Rezession .
• Börse u finanziell Versorgungsgebühren schmälern ständig Ihre Gewinnmargen. Entsprechend InvestopediaDer typische Finanzplaner berechnet 1,02 Prozent pro Jahr auf die Gesamtsumme des verwalteten Vermögens.

Wenn Sie beispielsweise 500.000 US-Dollar in Ihrem 401K haben und eine Rendite von 6 Prozent (30.000 US-Dollar) erzielen, werden Ihnen 5.100 US-Dollar an Verwaltungsgebühren berechnet. Das sind satte 17 Prozent Ihres Einkommens und dabei sind Steuern oder Inflation noch nicht einmal berücksichtigt.

Zwei Fallstudien: Aktien vs. Immobilien

Die folgenden zwei Fallstudien veranschaulichen die Wirkung des Haltens von Aktien gegenüber Immobilien während Marktabschwüngen.

Fallstudie Nr. 1: Aktionen

Im Jahr 2000 investierten mein Bruder und ich 200.000 US-Dollar, die wir geerbt hatten, in zwei große, gut verwaltete Fonds. Der DOW Jones Industrial Average (DOW) lag damals bei 20.324 und erreichte 2002 bei 9.859 seinen Tiefpunkt. Unsere Investition stürzte innerhalb weniger Monate auf nur 80.000 US-Dollar ab.

Um meine ursprüngliche Investition von 200.000 US-Dollar auf einer reduzierten Basis von 80.000 US-Dollar zurückzugewinnen, müsste der Markt um 250 Prozent steigen.

Laut dem DOW Jones Return Calculator, wäre ich in den letzten 20 Jahren auf dem Markt gewesen, wären meine 80.000 $ um 278 Prozent gestiegen, bei einer durchschnittlichen Rendite von 6,875 Prozent. Der aktuelle Wert von heute wäre 222.400 $. Das sind insgesamt nur 22.400 US-Dollar über 20 Jahre oder eine Rendite von 1,12 Prozent, und das ohne Maklergebühren.

Wenn Sie diese Investition für anpassen Inflation basierend auf dem VPIWenn ich auf dem Markt geblieben wäre, hätte meine Rendite in den letzten 20 Jahren 4,282 Prozent oder 114.256 US-Dollar betragen. Mit anderen Worten, aufgrund der Inflation wäre meine Anfangsinvestition von 200.000 US-Dollar jetzt den Gegenwert von 114.256 US-Dollar im Jahr 2002 wert, was einem Rückgang von 85.744 US-Dollar oder 43 Prozent entspricht.

Fallstudie Nr. 2: Immobilien

Während der Wert Ihrer Anlageobjekt Es kann steigen und fallen, wenn sich der Markt ändert.Wenn Sie Ihre Immobilie über 15 bis 30 Jahre abzahlen, haben Sie einen Vermögenswert, der einen Barwert hat, der sich als Rente verdoppelt. Hier ist ein reales Szenario, um diesen Punkt zu veranschaulichen.

1992 verkaufte ich eine Maisonette im San Fernando Valley an einen alten Freund, dem das Anwesen noch heute gehört. Sein Ziel war es, mit dieser Investition zusätzlichen Cashflow für seinen Ruhestand zu schaffen. Hier sind die Transaktionsdetails.

• Kaufpreis: 245.000 $, mit 20 Prozent Anzahlung (49.000 $).
• Finanzierung: 15-jähriges Darlehen mit einem festen Zinssatz von 8,25 Prozent bei monatlichen Zahlungen von 1.901 US-Dollar pro Monat.
• Das Anwesen erforderte minimale Reparaturen.
• Cashflow: Negativ 700 USD pro Monat, da der Käufer der alternativen Mindeststeuer unterliegt. Wenn Sie die normale Abschreibung und andere zulässige Abzüge hätte geltend machen können, hätte Ihr negativer Cashflow nur 100 $ pro Monat betragen.
• Selbst mit der alternativen Mindeststeuer dauerte es weniger als fünf Jahre, bis die Immobilie rentabel war.

Als das Darlehen 15 Jahre später abbezahlt war:

• Immobilienwert: 550.000 $, mehr als doppelt so viel wie der ursprüngliche Wert.
• Betriebskosten: 12.000 $ pro Jahr, einschließlich Reserven für Reparaturen, Steuern, Leerstände und andere verschiedene Ausgaben.
• Bruttomieteinnahmen: 36.000 $ pro Jahr, Nettoeinnahmen 24.000 $ pro Jahr.

Heute (30 Jahre später):

• Die Liegenschaft hat einen Wert von 1.090.000 $ (fast das 4,5-fache des ursprünglichen Kaufpreises).
• Die Bruttomieteinnahmen betragen 60.000 USD pro Jahr bei Betriebskosten von 18.000 USD pro Jahr. Das Nettoeinkommen beträgt 42.000 USD pro Jahr.

Vergleichen Sie dies mit anderen Arten von Investitionen:

• Eine 2-prozentige CD würde 2,1 Millionen Dollar erfordern, um 42.000 Dollar pro Jahr zu generieren.
• Eine Investition in Aktien mit einer Nettorendite von 6 Prozent nach Maklergebühren würde eine Investition von 700.000 US-Dollar erfordern, vorausgesetzt, die Aktie hat in den 30 Jahren nie an Wert verloren.

Mein Mandant ist bereit, in Rente zu gehen

Der Käufer ist jetzt im Rentenalter und möchte das investierte Geld in seine Immobilieninvestition maximieren. Die beiden Optionen, die ich in Erwägung ziehe, sind:

• Verkaufen Sie die Immobilie und zahlen Sie Kapitalertragssteuer.
• mach ein 1031 latente Steueränderung für ein Einfamilienhaus, das Sie in den ersten 12 bis 24 Monaten Ihres Eigentums mieten. Sie können dann in das Objekt einziehen und es als Hauptwohnsitz bewohnen. Wenn er verkauft, könnten er und seine Frau 500.000 Dollar des Verkaufsgeldes nehmen und Kapitalgewinne nur auf den Betrag über 500.000 Dollar zahlen.

Die Nachteile von Investitionen in Wohnimmobilien

Mieter können ein Albtraum sein, und eine leerstehende oder beschädigte Immobilie kann schnell die Liquiditätsreserven aufzehren. Auch Immobilienanlagen können, wie jede andere Anlage, an Wert verlieren. Darüber hinaus ist es schwierig vorherzusagen, welche steuerlichen Folgen in Bezug auf Kapitalgewinne, Dividenden und alternative Mindeststeueranforderungen bestehen werden.

Trotz dieser Probleme sind die 1031-Austauschbestimmungen ein großer Vorteil. Da die Eigentümer wechseln können (d. h. teurere Immobilien kaufen), können sie weiterhin schneller Vermögen aufbauen, da sie ihre Steuern aufschieben können, bis sie bezahlt sind.

Noch wichtiger ist, dass Immobilien ein solider Vermögenswert sind, der mit der Inflation Schritt halten kann, und somit eine der stärksten verfügbaren Absicherungen zum Schutz Ihres Investitionswachstums.

Möchten Sie mehr darüber erfahren, woran Sie eine großartige Immobilieninvestition erkennen können? Wenn ja, siehe Teil 2 dieser Serie, Geheimnisse zur Maximierung der Vorteile Ihrer Immobilieninvestitionen.

Bernice Ross, Präsidentin und CEO von VermittlungUP Y ImmobilienCoach.com, ist ein nationaler Redner, Autor und Trainer mit mehr als 1.000 veröffentlichten Artikeln. Erfahren Sie mehr über ihre Broker-/Manager-Schulungsprogramme, die von Frauen für Frauen entwickelt wurden, unter BrokerageUp.com und sein neues Verkaufstraining für Agenten in RealEstateCoach.com/newart.