Sprachlos bei der Erklärung Ihres Auftrags? Sie brauchen diese Liste

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Unser ProvisionenLaut Gesetz sind sie verhandelbar. Die meisten Unternehmen verlangen einen angemessenen und fairen Prozentsatz des Verkaufspreises der von ihnen verkauften Immobilien, wobei die Kosten für Werbung, Wartung und Personal eines Büros sowie die Bezahlung von Maklern berücksichtigt werden.

Aber du Verkäufer sehe nichts davon. Alles, was sie sehen, ist, was sie für einen übermäßigen Betrag ihres Verkaufserlöses halten, der in die Tasche von jemandem fließt, der gerade Türen geöffnet und gesagt hat: „Das ist die Küche.“ Es ist verständlich, dass Ihr Verkäufer versucht, die Provision zu reduzieren.

Wie Sie Ihren Verkäufer davon überzeugen, dass seine Provision fair ist und intakt bleiben sollte

Nehmen wir der Argumentation halber an, dass die Provision, die Ihr Unternehmen verlangt, ist 6 Prozent des Kaufpreises. Ihr Verkäufer möchte, dass Sie es auf 5 Prozent reduzieren. „1 Prozent!“ Sie sagen. „Das ist garnichts!“

Nun, für sie ist es natürlich nichts. Ein Prozent des Kaufpreises eines 500.000-Dollar-Hauses beträgt 5.000 Dollar. Das ist nicht einmal ein Handelsinkrement. Sie würden wahrscheinlich zuschlagen, wenn sie ein Angebot von 495.000 Dollar für ihr 500.000-Dollar-Haus bekommen würden.

Aber bei einem Provisionssatz von 6 Prozent sind das 5.000 Dollar 17 Prozent Ihrer Provision. Würden Sie Ihren Verkäufer in Betracht ziehen seinen Preis senken um 17 Prozent?

Das würde es auf 415.000 Dollar bringen. Bekämen sie ein solches Angebot, würden sie wahrscheinlich lachen oder sich beleidigt fühlen. Aber darum bitten sie dich.

Stellen Sie sicher, dass Ihr Verkäufer alles weiß, was er für seine Provisionsgebühren erhält

Führen Sie bei Ihrer nächsten Operation für die zukünftige Verwendung detaillierte Aufzeichnungen darüber Rechnungen Sie und Ihr Makler decken jede Minute ab, die in den Hausverkaufsprozess einfließt, wobei Namen und Adressen weggelassen werden. Das mag abschreckend klingen. Aber man muss es nur einmal machen.

Ihre Aufzeichnung muss Folgendes enthalten:

• Eine professionell erstellte Website mit professioneller Fotografie und einer schriftlichen Beschreibung der Immobilie mit allen relevanten Informationen.
• professionell gezeichnet Baupläne des Bodenswobei der Künstler die gesamte Quadratmeterzahl misst und eine Schätzung derselben liefert.
• Eine professionelle Beratung mit vergleichbare Umsätze nachgeforscht und besucht hat, wo es möglich war, den Verkaufspreis zu ermitteln.
• Maximales Engagement für jeden potenziellen Käufer auf dem Markt durch ein breites Netzwerk von Maklern und eine aggressive Marketingplan.
• Es gibt niemals Fremde im Haus Ihres Verkäufers, ohne deren Anwesenheit oder Bestätigung.
• Wöchentlich von Ihnen betreute Tage der offenen Tür.
• Zahlreiche private Einzelausstellungen von ihm (und mit COVID gibt es mehr als gewöhnlich).
• Sie erstellen wöchentliche oder sogar tägliche Fortschrittsberichte.
• Ihre Teilnahme an wettbewerbsfähigen Tagen der offenen Tür und Berichte darüber, wie sie mit dem Haus des Verkäufers verglichen werden.
• Wöchentliche Berichte über den Wettbewerb: Preissenkungen, Vertragsunterzeichnungen, Schließungen, Schlusskurse.
• Käufer qualifiziert für Sie, damit Ihr Verkäufer keine Zeit mit Verhandlungen mit Käufern verschwendet, die sich ihre Immobilie nicht leisten können.
• Sein professioneller Rat, ob und wann der Preis gesenkt werden sollte.
• Ihre beruflichen Fähigkeiten helfen dabei Verhandlung.
• Sie als Fachmann, der ggf. den Prozess der Erlangung einer Bankfinanzierung überwacht.
• Sie als Profi leiten und koordinieren den gesamten Prozess, von der ersten Präsentation bis zum Abschluss.

Ihr Verkäufer muss wissen, wie viel Zeit Sie für Ihren Verkauf aufwenden.

Halten Sie außerdem jede Minute, die Sie mit der Arbeit an Ihrem nächsten Angebot verbringen, für die zukünftige Verwendung detailliert fest.

Laut Zillow, beträgt die durchschnittliche Zeit auf dem Markt für ein Haus in den USA etwa 25 Tage, bevor es in den Vertrags- oder schwebenden Status übergeht. Es gibt mindestens drei Tage der offenen Tür, zusätzlich zu zahlreichen Ausrüstung – vielleicht bis zu 10 pro Woche, vielleicht sogar mehr.

einmal die Vertrag unterzeichnet ist, müssen Sie die Einkäufer und ihr Team mitbringen Radon-Test, Ingenieurinspektion und Termiteninspektion. Außerdem sollten Käufer die Vorhänge mindestens messen. Sie möchten vielleicht ihren Architekten, Bauunternehmer und Innenarchitekten mitbringen.

All dies summiert sich zu:

• Die Zeit, die damit verbracht wird, herauszufinden, was Preis Es sollte sein.
• Die Zeit, die für die Erstellung eines Marketingplans aufgewendet wird.
• Die Zeit, die für die Preisverhandlungen mit dem Verkäufer und dem Makler des Käufers aufgewendet wird.
• Die Zeit, die für die Erstellung des Handelsblatts aufgewendet wird.
• Die Zeit, die für die Erstellung wöchentlicher Berichte für den Verkäufer aufgewendet wird.
• Die Zeit, die für den Besuch der Tage der offenen Tür aufgewendet wird Wettbewerb um ihre Häuser mit den Häusern der Verkäufer zu vergleichen, ihre Preise zu verfolgen, um zu sehen, ob sie fallen, und zu überprüfen, wann ihre Verträge unterzeichnet sind.

Erklären Sie, wie die Kommission aufgeteilt wird.

Ein weiterer kritischer Punkt: nur ein Bruchteil davon Kommission geht in deine Tasche Nehmen wir an, mit Ihrer Hilfe und der des Maklers des Käufers einigen sich Verkäufer und Käufer auf einen Verkaufspreis von 475.000 $ oder 95 Prozent des geforderten Preises.

Bei unserer hypothetischen Provision von 6 Prozent würde dies eine Bruttoprovision von 28.500 $ bedeuten. Die Hälfte davon, oder 14.250 Dollar, geht an die Maklerfirma des Käufers. Die andere Hälfte geht an Ihr Unternehmen. Wenn Ihr Unternehmen es Ihnen gibt 60 Prozent davon erhalten Sie 8.550 $. Aber Sie bekommen nicht wirklich 8.550 $.

Gegen ihn wird Anklage erhoben Fotografie, Werbung, Grundrisse und Porto, die Sie teilweise bezahlen müssen. Dann gibt es noch die Taxikosten, den Autoservice und die Snacks bei den Tagen der offenen Tür, die Sie allesamt auf sich nehmen müssen. Wenn Sie schließen, könnte Ihr Anteil an der Provision nur 8.000 $ oder sogar weniger betragen.

Machen Sie eine Aufzeichnung (oder Zusammenfassung) der Ausgaben und der Zeit, die mit Ihrer Präsentation verbunden sind. Und geben zumindest einen Eindruck davon, wie die Kommission aufgeteilt ist. Und vergessen Sie nicht, dass Sie nicht nur das 1 Prozent verteidigen. Sie plädieren für 17 Prozent.

Schließlich bist du ein harter Kerl Deal Maker, oder sie würden dich nicht für den Job wollen. Zeigen Sie Ihren Mut und denken Sie daran, dass es manchmal ein schlechtes Zeichen für die Zukunft sein kann, wenn Sie anfangs zu viel für Ihre Provisionen argumentieren müssen.

Vertrauen Stimpson ist ein lizenzierter assoziierter Immobilienmakler mit Warburg Bankier von Coldwell In New York. Verbinde dich mit ihr LinkedIn.