Wenn die Preise für Villen in die Höhe schnellen, was bedeuten dann zusätzliche 100 Millionen Dollar?

Wenn Sie es glauben können, war der Traum des Entwicklers Nile Niami tatsächlich noch umwerfender als das, was eine Handvoll potenzieller Käufer sah, als sie im März begannen, auf „The One“ zu bieten.

Das strahlend weiße, 105.000 Quadratfuß große Gebäude in den Ausläufern der Santa Monica Mountains in Bel Air wurde ursprünglich als Gefäß für museale Räume mit lebenden Quallen, frischen Blumen und einer halbgefrorenen Eisbar konzipiert. der letzte Schrei in den Anfangsjahren: ein Süßwarenladen und ein voll ausgestatteter Nachtclub in der Villa, neben anderen Leckereien für das beste 1 Prozent der Welt.

Als das Haus, wenn man es wirklich so nennen kann, letztes Jahr vor dem Insolvenzgericht landete, war alles außer dem Süßigkeitenraum und dem Nachtclub aus dem Bau entfernt worden, aber was übrig blieb, war in jeder Hinsicht noch extravagant: 21 Schlafzimmer, 49 Badezimmer, ein Wassergraben und 360-Grad-Blick auf den Pazifischen Ozean, die Innenstadt von Los Angeles und die San Gabriel Mountains. Auf Wiedersehen Aquarium, Blumenladen und Eisbar; Hallo Spa, Kegelbahn und Zigarrenlounge.

Was einst als Amerikas teuerstes Haus angekündigt wurde, blieb jedoch zurück, als es am 2. März an den Meistbietenden für 126 Millionen US-Dollar verkauft wurde, eine dramatische Reduzierung von 374 Millionen US-Dollar gegenüber einer ursprünglichen Anfrage von 500 Millionen US-Dollar.

Was bedeuteten diese Zahlen bei solchen Höhen auf Ikarus-Niveau wirklich für die fünf nicht genannten Bieter aus den Vereinigten Staaten und Neuseeland, die sich um das Grundstück beworben hatten? Und schließlich, wie können Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler einen 500-Millionen-Dollar-Palast von einem 126-Millionen-Dollar-Herrenhaus unterscheiden, ob es „The One“ oder einer der vielen anderen ist, die die Welt dominieren? ?

„Viele Milliardäre haben Egos“, sagte Anthony Marguleas von Amalfi Estates in Los Angeles sachlich zu Inman. „Und viele dieser Immobilien sind so einzigartig, dass es schwierig ist, sie mit einem Preis zu beziffern. Aus diesem Grund setzen sie oft neue Preispunkte. Als sie „The One“ bauten, wenn Sie eines der größten Häuser in Kalifornien bauen, wer sagt dann, was der Wert ist?

Für die meisten die acht- und neunstelligen Preise: Ein Haus in Palm Beach für 50 Millionen Dollar hierein Penthouse in Manhattan für 190 Millionen Dollar da drüben – umwerfend. Inmitten sinnloser Auflistungsbeschreibungen von 360-Grad-Meerblicken, importierten italienischen Marmoroberflächen und Weinräumen mit 600 Flaschen beginnt alles an einem bestimmten Punkt unglaublich teuer und unmöglich klar zu definieren. .

Aber Agenten, die sich auf diese erstklassigen Immobilien spezialisiert haben, sagen, dass die bestimmenden Faktoren zwischen ihnen in mehrere Schlüsselkomponenten zerlegt werden können, selbst wenn es nur wenige vergleichbare Immobilien zu einem so unglaublichen Preis gibt. Von Faktoren wie der Anzahl der nutzbaren flachen Hektar, die es bietet, bis hin zur Existenz von Notaufnahmen auf Krankenhausniveau und militärischer Sicherheit, unterscheiden eine Handvoll Merkmale das wirklich Extravagante vom bloßen Luxus.

Größe, Standort, Sicherheit und Privatsphäre, Einzigartigkeit, Stammbaum und Investitionspotenzial sind die Hauptattribute, die ein 50-Millionen-Dollar-Vermögen von einem 150-Millionen-Dollar-Königreich unterscheiden, sagten Luxusmakler gegenüber Inman.

„Wenn es nur sehr wenige Vergleichswerte gibt, ist es eine Herausforderung, zu einer Bewertung zu kommen“, fügte Marguleas hinzu. „Und es ist weniger eine Wissenschaft als vielmehr eine Kunst.“

Größe

Unter den Maklern, mit denen Inman sprach, waren Grundstücksgröße oder Wohnfläche Faktoren, die zweifellos einen größeren Einfluss auf den Preis eines Eigenheims in diesem Ultra-Luxus-Segment haben würden.

„Die Anbaufläche ist definitiv ein Faktor“, sagte Marguleas über die Märkte in Südkalifornien. „Die Immobilien, die für 50 Millionen Dollar verkauft werden [range] sie fallen tendenziell etwas kleiner aus.“

„Wenn ich Anbaufläche sage, meine ich wirklich flacher, nutzbarer“, stellte er klar. „Irgendwo gibt es vielleicht 10 oder 15 Hektar, aber wenn nur ein Hektar flach ist, wird es nicht den gleichen Preis haben.“

In Orange County, wo Steve High von Villa Real Estate tätig ist, müssen Immobilien neben einer riesigen Anbaufläche eine Reihe bemerkenswerter Merkmale aufweisen, um die Preisspanne von 50 Millionen US-Dollar zu überschreiten, sagte er.

„Ein 70-Millionen-Dollar-Haus, das ich verkauft habe, befand sich auf einem Acre am Meer in einer bewachten Wohnanlage in der wahrscheinlich prestigeträchtigsten bewachten Wohnanlage am Meer, und das hat es wirklich zu diesem Spitzendollar gebracht”, erklärte er. „Das Haus war groß, aber ich denke, es ging wirklich mehr um das Land und das Sein im Wasser in der privaten, geschlossenen Wohnanlage, um dieses höhere Preisniveau zu erzielen.“

Auf der Seite der Quadratmeterzahl wies Marguleas auf „The One“ hin, das mit der doppelten Größe des Weißen Hauses eines der größten Einfamilienhäuser ist, das jemals gebaut wurde. Aber wenn Immobilien sogar 10.000 Quadratfuß überschreiten, kann das normalerweise dazu führen, dass sie teurer werden, sagte er.

„Die meisten Häuser, die verkauft werden, werden zwischen 10.000 und 20.000 Quadratfuß groß sein, wenn sie diese Preispunkte erreichen, weil Sie nicht wirklich Häuser brauchen, die 100.000 Quadratfuß groß sind; Ich meine, das ist eine andere Kategorie.“

Standort

Ein Luxushaus mit einer wirklich beneidenswerten Lage (denken Sie an drei oder mehr Seiten vom Meer umgeben, einen privaten Golfplatz auf dem Grundstück, 360-Grad-Panoramablick auf die Berge oder nur wenige Schritte vom Central Park entfernt) ist die Art von Immobilie, die 150 US-Dollar einbringen kann Million.

„The One“ zum Beispiel umfasst mehrere dieser Funktionen, mit 360-Grad-Blick auf die Berge, das Meer und die Stadt in einem.

Und alles, was diesen Standort potenziell weniger als perfekt macht, kann den Preis senken.

„Wenn es einen Schönheitsfehler oder Schönheitsfehler gibt, gibt es eine Decke im Weg Ihrer Sicht, so etwas ist ein kritischer Punkt“, sagte Sally Forster Jones von der Sally Forster Jones Group in Beverly Hills.

Sicherheit und Privatsphäre

„Sicherheitsräume sind im Moment von entscheidender Bedeutung“, sagte Forster Jones. „Das ist in den letzten Jahren definitiv ein Thema geworden. Die Welt ist ein komplizierter Ort und insbesondere vermögende Privatpersonen haben das Gefühl, dass sie diese Sicherheit wirklich wollen.“

Von einer langen Einfahrt bis hin zu Wachen, bewachten Grundstücken und sicheren Räumen, sagte Forster Jones, dass 150-Millionen-Dollar-Immobilien alles haben, während ein 50-Millionen-Dollar-Grundstück mit einer Überwachungskamera geschützt werden könnte.

Erin Sykes von Nest Seekers International in New York und Südflorida sagte, sie habe Infrarot-Überwachungsgeräte in Militärqualität in einigen Ultra-Luxus-Häusern gesehen, mehrere Sicherheitskräfte, die an Wochentagen rund um die Uhr auf dem Grundstück herumstreiften, und manchmal sogar doppelte Tore, die das Grundstück umgaben Puffer.

High fügte hinzu, dass Probleme, die sich während der Pandemie verschärft haben, dazu geführt haben, dass mehr seiner Kunden es bevorzugen Gated Communities als die nicht geschlossenen.

„Ich denke, es hat viel damit zu tun, was wir mit dem Coronavirus durchgemacht haben“, sagte High. „Und ich sage es nur ungern, aber obdachlose Probleme und Menschen fühlen sich bei einigen der Proteste, die wir letztes Jahr gesehen haben, weniger sicher. Die Menschen wollen wirklich Sicherheit und Schutz, daher sind Gated Communities in meinem Markt definitiv sehr gefragt.“

Einzigartigkeit

Sobald Immobilien die Leiter auf etwa 150 Millionen US-Dollar erklimmen, erwarten die Käufer, dass sie einzigartig sind, sagte Forster Jones zu Inman.

„Die Tatsache, dass es fast nicht ersetzbar ist, macht es wertvoller“, sagte er. „Sie wollen nicht, dass jemand sie besucht und sagt: ‚Oh, ich habe schon einmal ein Haus gesehen, das so aussieht.‘ Sie wollen, dass ihres das einzige ist, das es gibt; es gibt sonst niemanden, der etwas hat, das tatsächlich so aussieht.“

Zum Beispiel hat eines dieser Ultra-Luxus-Häuser, die Forster Jones früher gefunden hat, ein Operationszentrum eingebaut, so dass, wenn ein Bewohner einen medizinischen Eingriff benötigt, dies in der Privatsphäre des Hauses, außerhalb der Reichweite von Eindringlingen, erfolgen kann. Augen.

„Es geht um Differenzierung“, sagte Sykes. „Wenn das eine Garage für 100 Autos bedeutet, wird das zu einem Verkaufsargument. Wenn das bedeutet, dass Sie einen Sunset-Pool und einen Sunrise-Pool und einen Whirlpool außerhalb des Hauptschlafzimmers sowie einen Unterhaltungsbereich haben … all diese Dinge.“

Familienstammbaum

Ob es der Name des Architekten oder eines historisch bedeutenden ehemaligen Besitzers ist, Forster Jones sagte, dass der mit dem Haus verbundene Stammbaum ein weiterer Faktor ist, der dazu beiträgt, es in den Luxusbereich zu treiben.

„Es ist wichtig, einen angesehenen Markenarchitekten zu haben“, sagte er. „Es ist der Stammbaum, es ist der Architekt. Es ist die Geschichte, wenn es sich um ein älteres Anwesen handelt, die Geschichte dessen, wer dort gelebt hat, wer das Anwesen besucht hat.“

Sykes stellte klar, dass Häuser auf einem Niveau von etwa 150 Millionen US-Dollar normalerweise an zwei entgegengesetzten Enden des Spektrums liegen, wo sie entweder brandneu sind und Barrieren im Design durchbrechen (wie „The One“) oder ältere Immobilien mit historischer Bedeutung ( wie die Playboy Mansion).

„Man sieht wirklich zwei Extreme“, sagte er. „Du bist etwas, das ultrahistorisch ist und wirklich eine Geschichte hat, Teil der Kultur ist und der Höhepunkt einer Gemeinschaft ist. Oder Sie sehen sich einen komplett neuen Build an, der wirklich an die Grenzen dessen geht, was wir im Jahr 2022 in Bezug auf die Technik tun können.“

„Das Playboy-Villa, für 100 Millionen Dollar, vor ein paar Jahren verkauft“, sagte Marguleas. „Haben Sie die herzlichstes Anwesen was wir verkauft haben [for $63.1 million at auction in 2021]. Definitiv signifikant. Es sind unersetzliche Immobilien, die in den 1920er Jahren gebaut wurden.“

Investitionspotential

Viele 150-Millionen-Dollar-Immobilien in Manhattan, normalerweise neue Eigentumswohnungen und Hochhäuser, erhalten normalerweise Hilfe bei der Kontrolle ihrer Preisvorstellung. ausländische Investoren auf der Suche nach einem relativ sicheren Ort, um ihr Geld aufzubewahren, sagte Sykes.

„Sie betrachten die Käufe als Schließfach, weil sie aus China, Saudi-Arabien oder Lateinamerika kommen, und sie möchten, dass ihr Vermögen stabil gehalten wird, weil Investitionen in ihren eigenen Ländern von Natur aus instabil sind“, sagt Sykes genannt.

„Sie kaufen also vielleicht ein 150-Millionen-Dollar-Penthouse im Central Park South, das vielleicht nur 90 Millionen Dollar wert ist, wenn sie in ein paar Jahren ausziehen, aber für sie ist das immer noch eine bessere Rendite.“

Cody Vichinsky von Bespoke Real Estate in den Hamptons stimmte zu, dass viele Käufer, wenn sie sich der 150-Millionen-Dollar-Marke nähern, die Immobilie eher als Vermögenswert betrachten, in den man investieren kann, als als Ort, um eine Familie zu gründen.

„Die Luft ist sehr dünn [at that price point]sagte Vichinsky zu Inman. „Es gibt eine begrenzte Anzahl von Menschen auf dem Planeten, die es sich offensichtlich leisten können [homes more than $100 million] aber du würdest sie nicht kaufen wollen, selbst wenn du die Möglichkeit dazu hättest. Es geht also mehr als alles andere darum, das Anlageprofil auf dieser Ebene als Vermögensallokation anzuziehen, anstatt meiner Meinung nach als Ego.“

„Es gibt viele Milliardäre da draußen, die Eigentum besitzen, von denen die meisten keine Häuser im Wert von über 100 Millionen Dollar besitzen“, fügte er hinzu. „Und das liegt nicht daran, dass sie es sich nicht leisten können.“

E-Mail an Lillian Dickerson