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In einigen Märkten kauften Investoren bis zu einem von drei Häusern, die während des Höhepunkts der Krise verkauft wurden Covid-Immobilienmarkt. Aber ein neuer Bericht des Hypothekenriesen Freddie Mac besagt, dass die Anlegeraktivität nicht für den kometenhaften Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren verantwortlich ist.
Investoren zielten auf neue heiße Märkte entlang des Sonnengürtels und verschlangen Häuser Rekordraten zum Wenden oder Mieten.
Eine neue Studie von einem der größten Hypothekenbanken des Landes zeigt vier wichtige und manchmal erschwerende Faktoren auf, die dazu beigetragen haben, den kometenhaften Anstieg der Eigenheimpreise anzuheizen.
„Was Sie vielleicht überraschen wird, ist, dass Investoren nicht auf unserer Liste der Top-Treiber stehen“, schrieben Forscher von Freddie Mac in einer neuen Analyse, in der sie die vier Haupttreiber des Immobilienpreiswachstums in den letzten zwei Jahren erklärten.
Investoren waren im Dezember für den Kauf von 27,6 Prozent der Eigenheime verantwortlich, ein leichter Anstieg gegenüber 26,7 Prozent im Jahr 2019. Der größte Teil dieses Anstiegs kam von institutionellen Anlegern, deren Aktivität in den letzten Monaten stark zugenommen hat.
iBuyers, die Unternehmen, die schnell Häuser kaufen und in bar, um sie später weiterzuverkaufen, reduzieren dem Bericht zufolge nicht das Angebot an Häusern. Das liegt daran, dass iBuyer-Giganten wie Opendoor und Offerpad Häuser zu niedrigeren Preisklassen kauften als Erstkäufer.
„Während große Unternehmensinvestoren ihren Marktanteil schnell erhöhen und voraussichtlich expandieren werden, bleiben sie so klein, dass ihr Marktanteil nur einen bescheidenen Einfluss auf den Gesamtprozentsatz der Investoren hat“, heißt es in dem Bericht.
Alle anderen Anlegersegmente machen 24 Prozent des Marktes aus, ein Anteil, der laut dem Bericht seit dem Jahr 2000 stabil ist.
„Kurz gesagt, die Gesamtbeteiligung der Anleger an Eigenheimkäufen ist seit vor der Pandemie nur geringfügig gestiegen“, schrieben die Freddie-Forscher. „Die meisten Investorenkäufe betrafen stark reduzierte Häuser, die unter den typischen Eigenheimkäufen von Erstkäufern lagen.“
„Obwohl Investoren sicherlich zur Verknappung bezahlbaren Wohnraums beitragen, sind sie nicht die Ursache für die Verknappung von Kaufwohnungen.“
Was waren also die Haupttreiber der Rekordpreissteigerungen der letzten Jahre? Die Forscher weisen auf diese vier Dinge hin.
Rekordtiefstkurse
Es ist bereits bekannt, dass die Hypothekenzinsen, die gegen Ende des Jahres 2020 auf Rekordtiefs fielen, dazu beitrugen, die Menschen dazu zu bringen, Häuser zu kaufen oder bestehende Hypotheken zu refinanzieren.
Der Rückgang zwischen 2018 und 2020 war laut dem Bericht einer von drei Fällen in den letzten 20 Jahren, bei denen ein starker Rückgang der Zinsen einem höheren Wachstum der Immobilienpreise vorausging.
„Der ungewöhnlich starke Rückgang der Hypothekenzinsen kam denjenigen zugute, die sich refinanzierten, aber leider erhöhte er auch die Nachfrage auf einem Markt, der bereits unterversorgt war“, heißt es in dem Bericht. „Angesichts der Tatsache, dass es für langfristige Stabilität wünschenswert ist, dass die Immobilienpreise in moderatem Tempo steigen, könnte man argumentieren, dass wir höhere Hypothekenzinsen brauchten, da dies dazu beigetragen hätte, Angebot und Nachfrage auszugleichen.“
Schwaches Angebot geschwächt
Der historische Unterbau neuer Häuser hat den USA zufolge landesweit einen Mangel von etwa 3,8 Millionen Häusern hinterlassen Die Freddie-Mac-Untersuchung.
Die Forscher sagten, dass die Versorgung bereits auf Rekordtiefs war, als die Pandemie begann und Amerikaner im ganzen Land fegte.
Zusammen mit der unmittelbaren wirtschaftlichen Unsicherheit veranlasste die Pandemie den Schutz der Regierung vor Zwangsvollstreckungen. Diese Schutzmaßnahmen hielten die Menschen in ihren Häusern und trockneten eine gemeinsame Kaufquelle für Investoren aus.
„Während die Verkäufe aufgrund der höheren Nachfrage stiegen, wurde das begrenzte Angebot noch begrenzter, da die Bauherren durch pandemiebedingte Probleme zurückgehalten wurden und es weniger notleidende Verkäufe gab (sowohl Zwangsvollstreckungen als auch Leerverkäufe). )“, so der Bericht.
Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe, beides Quellen billiger Hausverkäufe für Investoren, gingen von etwa 8 Prozent des Umsatzes auf 3 Prozent in den Jahren 2020 und 2021 zurück.
„Der Rückgang der notleidenden Verkäufe ist sicherlich eine gute Sache, aber er hat etwas zur bestehenden nationalen Wohnungsnot beigetragen“, heißt es in dem Bericht.
Freddies Forscher fügten hinzu, dass sie nicht erwarten, dass eine unsichtbare Anhäufung notleidender Immobilien auf den Markt kommen wird, normalerweise eine Quelle, die Immobilieninvestoren zum Verkauf oder zur Miete suchen.
Der Jahrtausendboom und die große Völkerwanderung
Es gibt 6,6 Millionen mehr Menschen zwischen 25 und 34 Jahren als 2006, ein deutlicher Anstieg bei der Zahl der Erstkäufer von Eigenheimen.
Angesichts niedriger Zinsen und anderer Faktoren traten viele von ihnen in den Markt ein.
„Es gibt eine Rekordzahl von Menschen in der typischen Altersgruppe für Erstkäufer … was zu einem starken Anstieg der Nachfrage nach Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern führt.“
In den letzten 10 Jahren stieg der Anteil von Freddie Mac an Erstkäufern von Eigenheimen laut dem Bericht von 36 Prozent im Jahr 2011 auf 46 Prozent im Jahr 2021.
Die COVID-Jahre gaben den Mitarbeitern die Flexibilität, von überall aus zu arbeiten, und setzten den letzten wichtigen Treiber des Immobilienpreiswachstums frei: die Migration.
Sekundärmärkte, die neue Lebensqualität und niedrigere Immobilienpreise boten, wurden plötzlich zu einem realistischen Ort für Millionen von Menschen, um umzuziehen.
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