Zweitwohnungen und Anlageimmobilien faszinieren Investoren, die sich an Inman’s Weekly wenden Immobilienportfolio E-Mail-Newsletter sowie Agenten, die mit dieser speziellen Kundenklasse arbeiten. Diesen Monat tauchen wir in alles ein, von den neuesten Informationen zu Airbnb und Vrbo bis hin zu den Änderungen, die Investoren an ihren Portfolios in einem sich verändernden Immobilienmarkt vornehmen.
Preise sind sinkendas Verkaufsvolumen hat abgenommen und Zinsen sie sind oben. Für versierte Anleger, die die Macht des Kaufens verstehen, wenn andere verkaufen, steuern wir auf eine der besten Kaufgelegenheiten seit der Großen Rezession zu Investition Eigenschaften, die maximale Leistung bringen.
Kluge Anleger wissen, dass eine rentable Immobilieninvestition damit beginnt, herauszufinden, welche Immobilien das größte Wachstumspotenzial haben. Hier sind die Schritte, die Sie unternehmen müssen, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie auszuwählen, die die höchstmögliche Rendite erzielen kann.
Verwenden Sie die „72er-Regel“
Um die richtige Immobilie zum richtigen Preis zu finden, schlagen viele Investoren vor, die „72er-Regel“ zu befolgen. Durch die Anwendung dieser Regel können Sie abschätzen, wie lange es dauern wird, bis sich der Wert verschiedener Arten von Investitionen verdoppelt. Um die Regel anzuwenden, nimm einfach die Rendite und teile sie durch 72.
Wenn Sie beispielsweise eine Aktienanlage haben, die eine Rendite von 6 Prozent abwirft, teilen Sie 72 durch sechs. Ihre Aktieninvestition verdoppelt sich alle 12 Jahre. Wenn Ihre Immobilieninvestition eine Rendite von 10 Prozent hat, verdoppelt sich Ihre Rendite alle 7,2 Jahre. Dies ist eine einfache Möglichkeit, die Leistung zu bewerten, ohne komplexe mathematische Formeln zu verwenden.
Cashflow ist König!
Ihr Bargeldumlauf Es ist der Betrag, den Sie jeden Monat behalten, nachdem Sie alle Ausgaben bezahlt haben, einschließlich Hypothek, Steuern, Nebenkosten, Leerstand usw. Dies sind gängige Methoden, mit denen Anleger ihren Cashflow steigern und den Wert ihrer Investition steigern.
Kaufen Sie die Immobilie mindestens 10 Prozent unter dem Marktwert
Dies ist der Hauptgrund, warum kluge Anleger Außenseiter sind, die verkaufen, wenn die Kurse steigen, und kaufen, wenn die Kurse fallen. Während eines Verkäufermarktes mit begrenztem Bestand und einem Überschuss an Käufern steigen die unter dem Marktwert liegenden Immobilienpreise schnell auf den Marktwert oder höher.
Wenn es andererseits einen Käufermarkt mit Überangeboten und wenigen Käufern gibt, Hausbesitzer diejenigen, die verkaufen müssen, akzeptieren häufig Angebote, die deutlich unter dem aktuellen Marktwert liegen. Je tiefer die Rezession, desto mehr Möglichkeiten haben Anleger, einen klugen Kauf mit erheblichem Wachstumspotenzial zu tätigen.
Wählen Sie die richtigen Nachbarschaften
Beginnen Sie damit, die Nachbarschaften zu identifizieren, die die besten Renditen erzielen. Achten Sie darauf, welche Mietpreisspannen am einfachsten und am schwierigsten zu vermieten sind, welche Stadtteile die höchste Mietnachfrage haben und welche Merkmale von Mietern in diesem Bereich am meisten gewünscht werden. Achten Sie auch besonders auf den Zustand der Immobilie. Immobilien in schlechtem Zustand können schnell den Cashflow auffressen.
die Autoren von HOLD, So finden, kaufen und mieten Sie Häuser für Reichtum, empfiehlt den Kauf von Immobilien mit 2-4 Einheiten am Rande guter Nachbarschaften oder in Übergangsvierteln, in denen wichtige öffentliche Dienstleistungen in der Nähe sind. Während Einfamilienhäuser möglicherweise eine höhere Mietnachfrage haben, haben Mehrfamilienhäuser mehr Mieter und generieren einen besseren Cashflow. Auch beim Kauf einer Immobilie mit 2-4 Wohneinheiten ist die Finanzierung identisch mit dem Kauf eines Einfamilienhauses.
Finden Sie Immobilien mit unter Marktmieten
Wenn Sie eine Immobilie mit unter Marktmieten finden, können Sie Ihren Cashflow steigern, indem Sie die Mieten auf Marktniveau anheben, solange Sie mit keinem in Konflikt geraten Mietkontrolle Gesetze Doch selbst in vielen Gebieten, in denen strenge Mietpreiskontrollen gelten, erlauben die meisten Ihnen, die Mieten auf Marktniveau anzuheben, wenn der aktuelle Mieter auszieht.
Preissteigerung: ein grundlegendes Element zur Generierung von Eigenkapital
Während der Cashflow entscheidend sein kann, erhöht der Kauf während einer Rezession die Wahrscheinlichkeit, dass Sie von einer erheblichen Wertsteigerung profitieren können, wenn sich der Markt von einem Käufermarkt zum nächsten Verkäufermarkt bewegt.
Achten Sie auch besonders auf Orte, an denen möglicherweise erhebliche Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, die sich in der Nähe befinden, wo ein neuer Zug hinzugefügt oder neue Unterteilungen gebaut werden. Eine andere Möglichkeit besteht darin, nach älteren Immobilien zu suchen, die nicht renoviert wurden, sich aber in einem Gebiet befinden, in dem umgebaut oder für Neubauten abgerissen wird.
Achten Sie auch auf die „Richtung“, in die sich eine Stadt bewegt. Als ich beispielsweise 1998 zum ersten Mal nach Austin zog, gab es etwa 15 Minuten südlich der Innenstadt viele neue Entwicklungen. Ich habe 262.000 Dollar für mein Haus bezahlt, das heute einen Wert von mehr als 1 Million Dollar hat.
Heute „zieht“ Austin nach Westen in Gebiete wie Dripping Springs sowie östlich des Flughafens, wo Elon Musk eine neue SpaceX-Einrichtung baut. Die umliegenden Gebiete erleben bereits ein schnelles Wachstum, was den bestehenden Mietobjekten in der Nähe zugute kommen sollte.
Achten Sie besonders auf die Wartungskosten
Nichts kann Ihren Cashflow schneller auffressen als galoppierende Wartungskosten. Hier sind einige wichtige Tipps, die Sie beim Kauf beachten sollten:
Reparatur
Die wichtigsten zu berücksichtigenden Merkmale der Immobilie sind der Zustand der teuersten Reparaturgegenstände, einschließlich Dach, Sanitär, Außen- und Innenzustand, Alter der Geräte sowie Heizung und Klimaanlage. Schätzen Sie das Alter und die erwartete Lebensdauer jeder dieser Verbesserungen sorgfältig ein, damit Sie ein Budget für die laufende Wartung und den Austausch entwickeln können.
Grundsteuersätze vergleichen
In Kalifornien verlangt Proposition 13 1,2 Prozent des Wertes der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs Grundsteuern. Die Steuern dürfen nicht schneller als zwei Prozent pro Jahr steigen.
Auf der anderen Seite bewertet Texas die Grundsteuern zum vollen Schätzwert (abzüglich Gehöft oder andere Ausnahmen). Beispielsweise variieren die Steuersätze je nach Standort erheblich. Die Steuern auf dem Grundstück, auf dem ich derzeit lebe, betragen 0,1545 pro 100 USD geschätzter Bewertung. In meinem vorherigen Haus waren sie .2301. Dieser Unterschied bedeutet Grundsteuern von 7.725 $, wo ich jetzt lebe, gegenüber 11.505 $, wo ich früher lebte.
Wie hoch ist die Leerstandsquote?
Die jüngsten Zahlen zeigen, dass die nationale Leerstandsquote er liegt bei 5,6 Prozent. Objekte mit geringeren Leerstandsquoten haben weniger Mieterfluktuation und damit niedrigere Betriebskosten. Wenn die Leerstandsquote jedoch hoch ist, stellt sich die Frage, was das Problem verursacht? Wenn es etwas ist, das Sie reparieren können (Aktualisierung von Geräten, Landschaftsgestaltung, Anstrich usw.), könnte diese Immobilie ein gutes Wachstumspotenzial haben. Wenn es sich um Lärm, Kriminalität oder ein anderes wichtiges Problem handelt, das Sie nicht kontrollieren können, suchen Sie woanders nach.
Verwalten Sie Ihre Mieter und Immobilien wie ein Profi
Ein wichtiger Aspekt der Investition ist die sorgfältige Bewertung Ihrer Mieter. Wenn Sie an einen Mieter vermieten, bauen Sie eine langfristige Beziehung auf. Die Art und Weise, wie Sie mit dem Mieter interagieren, gibt zunächst den Ton für Ihre zukünftige Beziehung an. Wenn Sie dies selbst handhaben, gibt es eine Reihe von ausgezeichnete Screening-Services.
Wenn Sie diesen Prozess nicht selbst durchführen möchten, können Sie die Immobilie bei einem Immobilienmakler oder einer Immobilienverwaltungsgesellschaft anbieten, die die Vermietung übernimmt. Diese Unternehmen prüfen die Mieter für Sie, sammeln Kautionen und schließen den Mietvertrag ab.
Wenn Sie niemanden mit der Verwaltung Ihres Mietobjekts beauftragen, sollten Sie auch bereit sein, sich mit Mieterproblemen wie Reparaturen, Nichtzahlung der Miete, Schäden an der Wohnung usw. Zu diesem Zweck benötigen Sie Folgendes:
- Eine Liste vertrauenswürdiger Anbieter für die Wartung und Reparatur der Immobilie. Wenn Sie keine bestimmte Liste haben, HomeAdvisor Y angui sind großartige Orte, um nach Anbietern zu suchen, die überprüft wurden.
- Ein Anwalt für alle rechtlichen Angelegenheiten wie Räumungen, Mietvertragsbrüche, illegale Aktivitäten von Mietern usw.
- Ein System zur Erhebung von Mieten und zur genauen Verfolgung der Immobilienkosten.
- Ein CPA oder ein anderer Steuerexperte, der Ihre Steuererklärungen erstellt und der auch mit den steuerbegünstigten Austauschbestimmungen von 1031 und deren Anwendung beim Verkauf Ihrer Immobilie vertraut ist.
- Wenn Sie sich nicht um den Verkauf oder Kauf Ihrer Anlageobjekte kümmern, übernimmt ein kompetenter Immobilienmakler Ihre Transaktionen.
Der bisherige Verkäufermarkt ist Geschichte. Die gute Nachricht ist, dass der aufstrebende Käufermarkt mit steigenden Beständen und fallenden Preisen eine einmalige Gelegenheit für Sie ist, in Immobilien zu investieren und jetzt und in Zukunft Einnahmen zu erzielen.
Bernice Ross, Präsidentin und CEO von VermittlungUP Y ImmobilienCoach.com, ist ein nationaler Redner, Autor und Trainer mit mehr als 1.000 veröffentlichten Artikeln. Erfahren Sie mehr über ihre Broker-/Manager-Schulungsprogramme, die von Frauen für Frauen entwickelt wurden, unter BrokerageUp.com und sein neues Verkaufstraining für Agenten in RealEstateCoach.com/newart.
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