Sind Sie auf einen Bärenmarkt vorbereitet?

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Ab dem 28. Juli 2022 befinden sich die USA offiziell in einem Rezession. Die Zeiten vielfältiger Angebote, kurzer Marktzeiten, steigender Preise und hoher Käufernachfrage rücken schnell in weite Ferne. Wenn Sie noch nie einen Käufermarkt erlebt haben, seien Sie gewarnt: Alles, was Sie in den letzten zehn Jahren über den Verkauf von Immobilien wissen, wird sich ändern.

Stehen wir vor einem epischen Crash?

Nar berichtet das anstehende Verkäufe sie fiel im Juni um 8,6 Prozent, 20 Prozent weniger als im Juni 2021. NAR-Chefökonom Laurence Yun prognostizierte ebenfalls:

Die Vertragsabschlüsse für den Hauskauf werden weiter sinken, solange die Hypothekenzinsen weiter steigen, wie sie es in diesem Jahr bisher getan haben.

Null Abdeckung Er nannte 14 Anzeichen dafür, dass die Wirtschaft auf einen epischen Zusammenbruch zusteuert, darunter drei Faktoren, die direkt mit Immobilien zusammenhängen:

• Der Verkauf von Gebrauchtimmobilien sinkt 5,4 Prozent während des Monats Juni. Das ist jetzt der fünfte Monat in Folge, in dem wir einen Rückgang sehen.
• In drei Viertel der Metropolregionen verfolgt Redfin, mindestens 25 Prozent der Hausverkäufer haben ihren Verkaufspreis im Juni gesenkt.
• Blackstone hat eine Kriegskasse vorbereitet 50 Milliarden Dollar So können Sie landesweit deprimierte Immobilien erwerben, nachdem die Immobilienpreise in den kommenden Monaten stark gefallen sind.

Drei Phasen der Rezession

Während der letzten vier Rezessionen durchlief der Wohnungsmarkt die folgenden drei Phasen, als er sich von einem Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt bewegte.

• Phase 1: Die Preise steigen weiter, aber das Verkaufsvolumen beginnt zu sinken. Die Menge an Inventar, Tage am Markt, Preisnachlässe und abgelaufene Angebote nehmen ebenfalls zu. In früheren Rezessionen dauerte Phase 1 mindestens sechs Monate.
• Phase 2: Die Preise flachen ab. Dies geschieht in der Regel sechs bis zwölf Monate nach Ende von Phase 1. Je nachdem, wie schlecht die wirtschaftlichen Bedingungen sind, kann Phase 2 ziemlich lange oder nur 30 bis 60 Tage dauern.
• Phase 3: Wenn die Bestandsmenge auf sieben Monate oder mehr ansteigt, beginnen die Preise zu fallen. Je mehr Monate Bestand auf dem Markt ist, desto weniger Verkäufe gibt es. Dies führt zu noch größeren Preisrückgängen, da verzweifelte Verkäufer ihre Preise senken, um zu verkaufen, bevor die Preise weiter fallen.

Machen Sie jetzt diese 5 Schritte, um sich auf einen Bärenmarkt vorzubereiten

Hier sind fünf der Strategien, die in vergangenen Rezessionen funktioniert haben und sich definitiv als nützlich erweisen werden, wenn Sie das tun Markt beginnt zu fallen

1. Bereiten Sie sich auf das „Sticky-Pricing-Phänomen“ vor

In einem Käufermarkt (nach unten) sollten Sie Ihren Fokus von der Preissteigerung auf die Preisabwertung verlagern. Der Drehpunkt von einem Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt tritt ein, wenn der Bestand sieben oder mehr Monate auf dem Markt ist.

Auf einem Verkäufermarkt werden die Preise in die Höhe schnellen, um die Marktnachfrage zu befriedigen. Umgekehrt brauchen die Preise in fallenden Märkten Zeit, um zu fallen. Dies ist als „Sticky-Price-Phänomen“ bekannt. Wie oben erwähnt, liegt dies daran, dass Preisrückgänge sechs bis zwölf Monate hinter den tatsächlichen Marktbedingungen zurückbleiben.

Entsprechend erster dienstagDas „Sticky-Pricing-Phänomen“ tritt bereits in sechs großen kalifornischen Märkten auf:

• Sankt Joseph im Angebot Inventar ist um 10 Prozent gestiegen und Preis sinkt sind um 9 Prozent gestiegen

• Sakrament Der Lagerbestand stieg um 39 Prozent und die Preisnachlässe um 24 Prozent

• Die Lagerbestände in Oakland sind um 43 Prozent gestiegen, und die Preisrückgänge sind um 12 Prozent gestiegen.

• Der Stockton-Bestand ist um 58 Prozent gestiegen und die Preisrückgänge sind um 19 Prozent gestiegen.

• San Diego das Inventar ist Nieder 4 Prozent und Preissenkungen stiegen um 17 Prozent

bundesweit, Volumen des Hausverkaufs es erreichte im März 2022 einen frühen Höhepunkt. Seitdem hat sich das Verkaufsvolumen den normalen saisonalen Trends widersetzt und ist während der Frühjahrssaison, typischerweise der geschäftigsten Zeit des Jahres für Immobilienmakler, zurückgegangen.

Bei dieser Rate wird das jährliche Gesamtverkaufsvolumen unter die beiden vorangegangenen Jahre fallen, aber auch unter 2019 (das letzte „normale“ Jahr für das Verkaufsvolumen vor dem Ausbruch der Pandemie im Jahr 2020).

2. Helfen Sie Verkäufern, „dem Markt hinterherzujagen“

Jeder, der einen Käufermarkt mit wenigen Transaktionen, fallenden Preisen und hohen Zwangsvollstreckungsraten erlebt hat, kennt das Konzept der „Jagd auf den Markt“. So funktioniert es.

• Sobald Ihr Markt Phase 3 erreicht, basieren Ihre vergleichbaren MLS-Umsätze für August 2022 auf Verkäufen, die im Mai oder Juni abgeschlossen wurden. Angenommen, der Verkauf dieser Immobilien dauerte 60 Tage und dann 60 Tage bis zum Abschluss, bedeutet dies, dass Ihre vergleichbaren Verkäufe auf Preisen von vor 120 Tagen basieren.

Um diesen Punkt zu veranschaulichen, stieg der Bestand in Sacramento, wie oben erwähnt, um 39 Prozent, wobei 24 Prozent der Verkäufer ihren Preis senkten. Unter der Annahme, dass der Markt im März 2022 seinen Höchststand erreicht hat, wären die Preise ab August 2022 bereits seit vier Monaten rückläufig.

• Für eine im August 2022 erstellte Notierung, deren Verkauf 60 Tage dauert, wird es insgesamt sechs Monate Preisverfall geben.
• Bei einer Notierung von 500.000 US-Dollar in einem Gebiet, in dem die Preise in diesem Jahr um 8 Prozent fallen werden, würde das Haus im nächsten Jahr um 40.000 US-Dollar an Wert verlieren, oder um 20.000 US-Dollar, wenn die Immobilie nach 60 Tagen vermietet wird und 60 Tage später schließt. . Mit anderen Worten, der Wert der Immobilie würde heute bei Abschluss 480.000 US-Dollar betragen.
• Angenommen, der Käufer kommt 60 Tage später aufgrund einer weiteren Erhöhung der Hypothekenzinsen nicht für ein Darlehen infrage. Der Verkäufer muss die Immobilie wieder auf den Markt bringen. Zu diesem Zeitpunkt hätte es acht Monate Abschreibung gegeben, was den Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt auf 473.200 $ belaufen hätte.
• Wenn dieser Verkäufer für 500.000 $ wieder gelistet würde, wäre das Haus um mindestens 27.000 $ überteuert. Darüber hinaus wird für jeden Monat, den der Verkäufer auf dem Markt ist, sein Haus um 3.333 $ pro Monat abgeschrieben.
• Um eine Bärenmarktjagd zu vermeiden, müsste der Verkäufer sein Haus mindestens 30.000 US-Dollar unter dem ursprünglichen Angebotspreis (470.000 US-Dollar) anbieten. Wenn sich die Preise im freien Fall befinden, müssen sie möglicherweise bis auf 450.000 $ gehandelt werden.

3. Bereiten Sie sich darauf vor, Verkäufern zu zeigen, dass der Markt fällt

Verkäufern beim Übergang von der Psychologie eines steigenden Marktes zu einem fallenden Markt zu helfen, ist keine leichte Aufgabe. Die drei folgenden Strategien können Ihnen dabei helfen.

• Verwenden Sie Ihre lokalen MLS-Statistiken oder Realtor.com, um eine Liste aller Immobilien zu erhalten, die in Ihrer Nähe im Preis reduziert wurden und/oder abgelaufen sind. Wenn es über 10 bis 20 Prozent liegt, hat Ihr Markt seinen Höhepunkt erreicht und die Preise haben möglicherweise bereits begonnen zu fallen.
• Informieren Sie sich über die Preise der wichtigsten automatisierten Bewertungsmodelle (AVMs) wie Redfin, Realtor.com und Zillow. Beachten Sie, dass Realtor.com ein interaktives Diagramm aus dem Jahr 2017 bereitstellt, das die Preise von drei der fortschrittlichsten aufzeichnet Künstliche Intelligenz (AI) AVM: Collateral Analytics, CoreLogic und Quantarium (das fortschrittlichste AVM, da es das einzige ist, das mehr als 900 interne Funktionen in sein Preismodell einbezieht). Zeigen Sie den Verkäufern die Charts und wenn es zu einer Abflachung oder einem Rückgang kommt, gehen die Preise bereits nach unten.
• Sobald Ihr Markt einen Preisrückgang von ungefähr sechs Monaten erlebt hat, wird sich die Änderung in Ihren MLS-Vergleichsverkäufen zeigen. Um abzuschätzen, wie stark der Markt rückläufig ist, berechnen Sie den Durchschnittspreis pro Quadratfuß in Ihrem Marktgebiet in den letzten 60 Tagen.

Wiederholen Sie den Vorgang für die letzten 60 Tage. Wenn der aktuelle Durchschnittspreis pro Quadratfuß gesunken ist, können Sie messen, wie schnell der Markt in den letzten 60 Tagen zurückgegangen ist, indem Sie diese Zahl vom aktuellen Durchschnitt subtrahieren. Multiplizieren Sie das mit der Quadratmeterzahl in den Verbesserungen Ihres Eintrags, und das wird Ihnen sagen, wie stark der Wert des Hauses in den letzten zwei Monaten gesunken ist.

4. Nehmen Sie diese beiden wichtigen Änderungen an Ihren Kaufverträgen vor

Hypothekenzinsen sind volatil, obwohl Chefökonom NAR Lorenzo Yun sieht derzeit keine große Änderung der Zinssätze. Um sicherzustellen, dass Ihre Geschäfte abgeschlossen werden, sollte der Zinssatz für jeden einzelnen Eventualfall mindestens ½ bis einen Punkt höher als der gängige Zinssatz geschrieben werden.

Der zweite Schritt kommt zum Tragen, wenn der Käufer plant, eine Festhypothek zu erhalten. Achten Sie darauf, eine Bestimmung aufzunehmen, die besagt: „Wenn der Käufer sich nicht für eine Hypothek mit festem Zinssatz qualifizieren kann, stimmt der Käufer zu, eine Hypothek mit variablem Zinssatz aufzunehmen.“ Achten Sie darauf, den Zinssatz anzugeben und ob die Hypothek eine Festzinskomponente hat. (Ein typisches Beispiel ist ein ARM, bei dem die ersten fünf Jahre fest verzinst sind.)

Beachten Sie, dass Sie niemals „aktueller Kurs“ schreiben. Damit Ihr Kaufvertrag gültig ist, muss dieser den genauen Zinssatz angeben, zu dem der Käufer zurücktreten kann.

5. Setzen Sie diese bewährte Strategie ein, die seit 1980 in jeder Rezession funktioniert hat

Der „Absorptionsstatistiksatz“ in Verbindung mit dem „Verkaufswahrscheinlichkeits“-Skript ist in fallenden Märkten Gold wert. Dies sind die folgenden Schritte:

• Beginnen Sie damit, in Ihrem MLS nachzusehen, wie viele Monate Inventar für die bestimmte Nachbarschaft oder Postleitzahl, in der sich die Immobilie befindet, auf dem Markt ist.
• Angenommen, es sind derzeit acht Monate Inventar.
• Das bedeutet, dass es acht Monate dauern würde, bis 100 Prozent des aktuellen Inventars verkauft sind, wenn keine neuen Angebote auf dem Markt erscheinen.
• Wenn Sie sich mit dem Verkäufer treffen, erklären Sie, dass diese Zahl bedeutet, dass 12,5 Prozent der aufgeführten Immobilien jeden Monat verkauft werden (1/8) und 87,5 Prozent nicht verkauft werden, was bedeutet, dass sie im nächsten Monat noch aufgeführt werden.
• Schließen Sie den Verkäufer ab, indem Sie sagen: „Damit sich Ihre Immobilie auf dem heutigen Markt verkaufen lässt, muss sie in Bezug auf Wert und Preis zu den oberen 12,5 Prozent aller Angebote gehören. Andernfalls wird es zu den 87,5 Prozent der Angebote gehören, die im nächsten Monat noch auf dem Markt sein werden.
• Zwei weitere überzeugende Techniken bestehen darin, dem Verkäufer eine Liste von Immobilien zu geben, die Preisnachlässe haben, sowie solche, die überfällig sind.

Basierend auf vergangenen Abschwüngen ist ein Käufermarkt mit fallenden Preisen die schwierigste Art von Markt, die Sie jemals erleben werden. Auf der anderen Seite können Agenten, die vorbereitet sind und die Dynamik der Preisgestaltung und Verhandlung von Geschäften in einem rückläufigen Markt verstehen, das beste Jahr aller Zeiten haben. Das war bei mir in den letzten vier Rezessionen sicherlich der Fall, und es kann Ihnen passieren, wenn Sie richtig vorbereitet sind.