En Inman Disconnect en marzo, se asignó una reunión de líderes de la industria para hacer predicciones sobre el futuro de los bienes raíces cuando surgió un tema.
“Puede ser copropietario: alquileres a corto plazo y alquileres a largo plazo”, dijo un asistente en el evento extraoficial. “Ya sea que esté comprando, alquilando, lo que sea, será irrelevante”.
los ejecutivos predijeron de un futuro en el que los pequeños inversores o compradores, incapaces de comprar casas enteras, optarían por comprar bienes raíces en grupos. Llámelo propiedad de vivienda fraccionada, y algunos ejemplos recientes pueden mostrar que el futuro ya está aquí.
“La idea básica es abrir oportunidades de inversión en bienes raíces a un público más amplio, es decir, no solo a personas muy ricas”, dijo Andy Sirkin, abogado principal de SirkinLaw, que se especializa en copropiedad.
La propiedad inmobiliaria fraccional moderna puede involucrar a amigos y familiares que reúnen recursos para comprar casas. Para algunos, esto se ha convertido en una forma de competir en el mercado altamente competitivo. mercado inmobiliario post-COVIDque se ha caracterizado por una intensa competencia, altos precios y la percepción de escaso inventario, provocada por ventas de viviendas récord.
Si parece una predicción descabellada de la realeza de la industria, considere la experiencia en mayo de la puesta en marcha de propiedad fraccional Casas Llegadas.
La compañía se fundó como un mercado para que pequeños inversionistas compraran acciones en casas de alquiler por tan solo $100. Esos copropietarios obtienen dividendos del alquiler y la apreciación del precio de las viviendas que compran.
A principios de mayo, la empresa anunció que lanzaría más de una docena de casas por valor de más de $ 4 millones. Los inversores podían comprar acciones de las viviendas, convirtiéndose en copropietarios del activo inmobiliario. Arrived luego actúa como una empresa de administración de propiedades, colocando inquilinos, ocupándose del mantenimiento y pagando a los copropietarios los dividendos obtenidos por el alquiler y la valorización de las viviendas.
Cuando las casas se abrieron a los inversionistas, la avalancha de demanda fue 100 veces mayor que cualquier publicación anterior, colapsando la plataforma que es respaldado por el fundador de Amazon, Jeff Bezos. Cuando se solucionaron los problemas técnicos unas horas más tarde, todas las casas se agotaron.
Más que un poco de malas relaciones públicas para la puesta en marcha, el lanzamiento fallido fue una prueba de concepto.
Pelo de Ross | Agente inmobiliario, Mille Real Estate
„Todo va a moverse de esa manera“, dijo pelo ross, corredor de Mille Real Estate en Boulder, Colorado. “Piense en lo que están haciendo: puede ingresar a Arrived, presionar un botón y poseer un activo inmobiliario”.
Esto representa solo uno de varios modelos que pueden explorar los inversores inmobiliarios, según sus objetivos financieros personales. yonman habló recientemente con profesionales de la industria para tratar de explicar el estado de la propiedad de vivienda fraccional moderna. Esto es lo que tenían que decir:
Tabla de contenido
Evolución de la propiedad fraccionada
Sirkin dice que las nuevas empresas como Arrived y Pacaso, que vende acciones de alquileres vacacionales de lujo a los copropietarios, son solo la última versión de algo que ha existido durante décadas.
“A partir de finales de los 80, principios de los 90, nos involucramos en muchos arreglos para compartir casas de vacaciones, una especie de tiempos compartidos, pero en pocas palabras, solo involucrando una sola casa”, dijo Sirkin. “Ese mercado ha seguido desarrollándose fuertemente en Internet”.
En los mercados de todo el mundo, las casas de alta gama se venden en un octavo a la vez a compradores que obtienen acceso a casas de vacaciones durante varias semanas al año.
No, estos no son tiempos compartidos, son casas de compañías como Pacaso y Ember, que venden acciones en casas de lujo a personas que buscan una participación en los mercados de destino, donde pueden pasar más de una o dos semanas al año.
Este modelo representa una faceta de la era moderna de la propiedad fraccional de vivienda, un paso más allá de los tiempos compartidos tradicionales hacia algo nuevo.
“La diferencia más importante es el tamaño del grupo y el tamaño de la propiedad involucrada”, dijo Sirkin, cuya firma ha ayudado a organizar todos los diferentes tipos de acuerdos de propiedad fraccionada en las últimas tres décadas.
“Históricamente, la palabra tiempo compartido se ha utilizado para describir complejos tipo resort, complejos que involucran más de una sola casa, y la cantidad de usuarios o propietarios por casa era relativamente grande”, dijo Sirkin.
También puede incluir empresas que compran casas y luego revenden partes de ellas en línea, a menudo usando blockchain o tokenización para rastrear la propiedad.
“En los últimos cinco años más o menos nos hemos involucrado en más y más nuevas empresas”, dijo Sirkin. “Algunos de estos son acciones compartidas. Otros son más sindicación de inversiones: personas que se benefician de la operación de una casa o un grupo de casas, ya que se utilizan con fines de alquiler”.
Mientras que anteriormente había opciones para inversores acreditados (comerciantes, bancos y fideicomisos muy ricos), las regulaciones sobre el comercio impedían opciones distintas de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) de menor rendimiento.
“Si no querías comprar un REIT masivo de rendimiento relativamente bajo, tenías que ser una persona rica”, dijo Sirkin. “Una idea que ha surgido desde 2008… es: ¿por qué?”
“¿Por qué una persona con medios relativamente modestos puede comprar una acción pero no comprar ningún interés en bienes raíces?” añadió. “Durante los años de Obama, cuando hicieron la reforma de valores en 2008, una de las cosas que hicieron fue introducir la idea de que debería haber una exención de crowdfunding en las leyes de valores”.
Y así nació la propiedad de vivienda fraccionada moderna.
Tipos de copropiedad
Históricamente, un tipo común de propiedad fraccionada ha sido invertir en un REIT, que normalmente posee, opera o financia bienes inmuebles que generan ingresos.
G. Brian Davis | Co-fundador, Spark Rental
La gente ha podido invertir en REIT a través de fondos mutuos y esperar retornos a través de dividendos.
Pero la propiedad fraccionada moderna ofrece a los inversionistas de tiempo parcial y de pequeña escala la oportunidad de comprar propiedades individuales, lo que los convierte en propietarios fraccionarios.
“La propiedad fraccionada de propiedades de alquiler es algo bastante nuevo en el mercado”, dijo G. Brian Davis, inversionista independiente y propietario de Spark Rental. „Al menos disponible para su inversor promedio no acreditado“.
Propiedad de capital unifamiliar
Groundfloor, Fundrise y Arrived Homes son ejemplos de empresas que permiten a los inversores comprar partes de viviendas unifamiliares en alquiler por el dinero que tengan para invertir.
Ryan Frazier | CEO, Hogares Llegados
“Poder tomar una participación en la propiedad de esa casa, pero sin un gran costo inicial, la responsabilidad personal de los inquilinos, la deuda, podemos hacer que sea un proceso más fácil”, dijo Ryan Frazier, cofundador y director ejecutivo de Hogares Llegados.
Además de Bezos, Arrived cuenta con el respaldo del ex director ejecutivo de Zillow, Spencer Rascoff. Esas inversiones ayudan a Arrived a encontrar nuevas propiedades en los mercados de todo el país.
La compañía busca casas donde las regulaciones de zonificación y otros factores dificultan que los constructores agreguen oferta, lo que puede resultar en „un fuerte viento de cola para los valores inmobiliarios“, dijeron los funcionarios de Arrived a los posibles inversores.
La compañía está buscando crear un mercado secundario para que los inversores vendan y negocien acciones entre ellos, haciendo que las inversiones sean aún más líquidas.
Y ha ganado la atención de inversores independientes.
“La capacidad de comprar así es fenomenal: sin crédito, sin tasación, sin esperar a ver si se acepta su oferta, nada de eso”, dijo Hair. “Nada del trabajo en la parte trasera, tampoco. Si tienes el dinero, simplemente pones tu dinero”.
Dividir la propiedad de una segunda vivienda
Una nueva cosecha de empresas ha comenzado a modernizar el espacio de copropiedad de casas de vacaciones, con un puñado de empresas vendiendo partes de casas de lujo en los mercados de destino y manejando la gestión entre los nuevos copropietarios.
Las compañías, incluidas Pacaso y Ember, dicen que su modelo difiere de los tiempos compartidos porque una participación en una casa de vacaciones unifamiliar se puede vender en sociedad con un agente de bienes raíces. Las casas son únicas, no los condominios o edificios turísticos que normalmente se venden en modelos de tiempo compartido.
Los compradores también son propietarios del activo inmobiliario, en lugar de pagar por adelantado el tiempo en un resort que es común en los modelos de tiempo compartido.
Edificios cotizados en bolsa
En Pike Street, en el popular vecindario Capitol Hill de Seattle, se encuentra un nuevo Edificio de uso mixto de 45 unidades eso está valorado en $ 33 millones.
El edificio conocido como SOLIS, es un edificio arrendado de seis pisos con un total de 34,260 pies cuadrados rentables. Y si bien proporcionará vivienda a decenas de personas, también es un activo que será propiedad de cientos de personas a través de acciones que se pueden negociar, como acciones, a través de una empresa llamada LEX Markets.
“Básicamente, los inversores individuales pueden comprar una participación de capital de un solo activo inmobiliario comercial”, dijo Monica Swinney, directora de operaciones de LEX. “Esas acciones son verdaderas acciones de capital. El propietario mayoritario aún conserva la propiedad mayoritaria”.
Mónica Swinney | Director de Operaciones, Mercados LEX
LEX hace públicos los edificios, convirtiéndolos en valores y permitiendo a los inversores comprar acciones. No hay requisitos de que los inversores sean inversores profesionales.
Es uno de los recién llegados al mercado de propiedad fraccional que brinda a los pequeños inversores la capacidad de generar riqueza a través de bienes raíces.
LEX tiene tres edificios que cotizan en bolsa, un estacionamiento en Maine, un edificio de oficinas en la ciudad de Nueva York y el edificio de uso mixto de Seattle. Un almacén en New Hampshire aún no ha comenzado a operar.
Swinney dice que el modelo es atractivo para las personas que buscan diversificar sus carteras de inversión personales apoyándose en bienes raíces, y también para que los propietarios del edificio obtengan algo de capital mientras retienen una participación mayoritaria en la propiedad.
“Los inversores que compran acciones a través de LEX tienen derecho a distribuciones a la misma tasa que los propietarios mayoritarios”, dijo. “Esta clase de activos ha sido muy limitada. La mayoría de los inversores no pueden comprar, realmente comprar y tener una participación en la propiedad”.
LEX es una versión de bienes raíces comerciales de un modelo de participación en el capital de propiedad fraccionada.
¿Como funciona esto exactamente?
Los inversores en modelos, como Arrived y Pacaso, no están comprando casas exactamente, se están convirtiendo en socios comerciales. Ese estado es lo que abre la puerta principal.
Al igual que Arrived, Pacaso crea una corporación de responsabilidad limitada que le permite vender acciones de la casa, convirtiendo efectivamente a los inversionistas en copropietarios de un negocio que posee una casa.
“Por cierto, esa estructura de LLC en serie que han establecido es brillante”, dice Hair.
Pacaso dice que los propietarios no deberían comprar en el negocio esperando una ganancia (aunque siempre es una posibilidad). No pueden, por ejemplo, alquilar su parte de la casa.
Arrived y LEX, por otro lado, generan sus dividendos a través de esos ingresos por alquiler, así como a través de la apreciación de los precios.
Esos dividendos pueden ganar a los inversores hasta un 10 por ciento al año entre la apreciación y el alquiler. Entonces, en un momento en que los principales índices bursátiles están teniendo su peor desempeño en años, la propiedad fraccional de vivienda parece estar emergiendo como un posible lugar seguro para invertir.
“Para mí, cumple el rol que los bonos podrían cumplir en la cartera de otra persona”, dijo Davis. “Personalmente odio los bonos. Creo que son una inversión terrible y no ofrecen protección en términos de inflación. Puede obtener esa estabilidad en el sector inmobiliario”.
Arrived lanzó otro lote de casas a los inversionistas a fines de mayo, semanas después de prometer mejorar la experiencia del inversionista bajo el fuerte peso de la demanda.
En esta ronda, se abrieron seis casas valoradas en más de $1.7 millones para inversionistas que, nuevamente, colapsó el sitio debido a la gran demanda. Las casas se agotaron en ocho minutos.
Cómo empezar
Si usted es un inversionista de poca monta que busca diversificar su cartera personal, o si está buscando una porción de su próxima propiedad de vacaciones, es posible que se pregunte cómo empezar.
Dado que muchas de estas empresas se centran en la tecnología y solo tienen unos pocos años como máximo, sus sitios están configurados para una experiencia de usuario fácil.
Groundfloor, Fundrise y Arrived Homes permiten a los usuarios configurar una nueva cuenta y buscar propiedades disponibles en cuestión de minutos. Todos tienen listas de correo que alertan a los posibles inversores sobre nuevas oportunidades.
Pacaso y Ember también permiten que las personas exploren las casas disponibles y los costos asociados de la propiedad fraccional, ya sea que compren o no.
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